¿Bajará el alquiler en España? Lo que los migrantes deben saber de las nuevas reglas luego de anuncio del Gobierno

Pedro Sánchez anunció este lunes que su Gobierno ultima la aprobación de un real decreto ley que incorporará nuevas medidas dirigidas a contener los precios del mercado del alquiler. Pese a la aprobación de la Ley de la Vivienda, en 2023, que acota las alzas y fija los rangos máximos de los arrendamientos en aquellas zonas declaradas tensionadas, gran parte del mapa del país está fuera de este cinturón de contención. Por ello, el presidente del Gobierno presentó una serie de modificaciones regulatorias con las que se busca tanto cubrir algunos huecos generados por la ley como fomentar el alquiler asequible en todos los territorios. Estas son las líneas maestras del nuevo real decreto-ley que ha diseñado el Gobierno.

¿Cuándo entrarán en vigor?

Esta es una de las respuestas que todavía están en el aire. Pedro Sánchez se ha limitado a señalar que el real decreto ley se aprobará “en las próximas semanas”, pese a que ha tildado estas medidas de “urgentes” y “contundentes”. Una vez se apruebe, entrará en vigor al día siguiente de que se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Sin embargo, a los 30 días debe ser presentado en el Congreso, donde puede ser convalidado, derogado o que se acuerde su tramitación como proyecto de ley, lo que permitiría que se presentasen enmiendas. Teniendo en cuenta que Sumar, el principal socio de Gobierno, se ha mostrado contrario, parece complicado que el Ejecutivo pueda lograr los apoyos suficientes para que este decreto sobreviva más allá de los 30 días iniciales.

¿Sobre qué tipo de contratos se aplica?

De acuerdo con lo anunciado por el presidente del Gobierno, y por los detalles trasladados posteriormente desde el Ministerio de Vivienda, las nuevas medidas impactarán sobre todas las tipologías de contratos de alquiler que existen. El plan se dirige en tres direcciones: los alquileres habituales, los de temporada y los que se hacen por habitaciones.

¿Van a bajarme el alquiler?

La primera de las medidas tiene como objetivo evitar la subida de los alquileres una vez venza el contrato. Para ello, el Gobierno propone a los propietarios que decidan congelar el precio del inmueble cuando llegue el momento de la renovación del alquiler de vivienda habitual, una rebaja del 100% en el IRPF de las ganancias que obtienen por él. El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 calculó a finales del año pasado que este año se producirán unas 630.000 revisiones de contratos que afectarán a cerca de 1,6 millones de personas.

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Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, en 2023, los arrendadores pueden acceder a una reducción mínima del 50% en el IRPF ―que puede ser mayor si se cumplen otros requisitos adicionales, como que el inquilino tenga entre 18 y 35 años―, sobre el rendimiento neto positivo del alquiler (la cuantía ingresada por alquiler que queda después de restar gastos como pueden ser el IBI, la hipoteca, reparaciones o seguros). Hasta la entrada en vigor de la norma, la rebaja era del 60%, y más de 2,1 millones de caseros se acogieron a ella, pudiéndose rebajar de media 2.920 euros en la cuota del impuesto, según los últimos datos disponibles de la Agencia Tributaria. Este beneficio, sin embargo, no está relacionado con congelar el importe del alquiler.

¿Evitarán el fraude?

Regular adecuadamente los alquileres de temporada es otra de las bazas de este paquete de medidas. Para ello, Sánchez ha anunciado condiciones más estrictas para que puedan realizarse este tipo de contratos, además de un régimen sancionador a quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración. Sin embargo, por el momento no han trascendido más detalles sobre ninguno de estos dos apartados, por lo que se desconocen tanto los nuevos requisitos como las cuantías de las multas.

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¿Corrige los fallos del sistema?

La Ley de Vivienda recoge una serie de intervenciones en el mercado del alquiler en las zonas declaradas tensionadas, como topes a las alzas en las renovaciones. Sin embargo, deja fuera a los contratos por temporada o por habitaciones. Conscientes de este vacío legal, muchos propietarios (especialmente los grandes tenedores, como fondos) han llevado a cabo la reforma de muchas viviendas para ampliar el número de habitaciones y sacarlas de nuevo en alquiler con un precio más elevado en esta nueva categoría libre de restricciones. Para evitar esta práctica, se establecerá que la renta total del conjunto de habitaciones no pueda superar la renta del contrato de la vivienda completa; y, en zonas declaradas tensionadas, se les aplicarán los mecanismos de control de rentas (los mismos rangos máximos y baremos) que contempla la Ley de Vivienda.

Contenido publicado el 12 de enero de 2026 en El País ©EDICIONES EL PAÍS S.L.U.. Se reproduce este contenido con exclusividad para Ecuador por acuerdo editorial con PRISA MEDIA.