¿La situación financiera del Biess permite bajar las tasas de interés para el crédito hipotecario?

El Banco del Instituto de Seguridad Social (Biess) trabaja en al menos dos alternativas para reactivar la demanda de créditos hipotecarios en Ecuador.

Y es que las colocaciones de préstamos del Biess para la compra de vivienda están a la baja y de hecho, comenzaron alicaídas este 2025.

Según el reporte del Banco Central de Ecuador (BCE), en 2024 el Biess colocó USD 406,8 millones en crédito hipotecario, esto es USD 33,4 millones menos que en 2023. 

• Biess otorgará dos alivios financieros para afiliados con hipotecarios, ¿cómo y quiénes pueden acceder?

Y el número de créditos aprobados también cayó, pues en 2024 se colocaron 7.852 créditos hipotecarios; esto es 771 menos frente a los 8.623 préstamos aprobados en 2023.

El panorama es similar en lo que va de 2025. En enero el banco de los afiliados colocó 634 créditos hipotecarios por USD 33 millones, y para febrero de 2025, la colocación cayó a USD 25 millones en 471 aprobaciones.

Representantes de gremios y empresas de la construcción han conversado con autoridades del Biess y han conocido que hay avances importantes en los dos planes que analiza el banco de los afiliados para que crezca la colocación de hipotecarios.

Uno es que el umbral para acceder a la tasas de interés de vivienda preferencial de 5,99% anual, que hoy aplica solo para financiar casas de hasta USD 90.000, se pueda conceder para financiar viviendas de valores más altos, por ejemplo, de hasta USD 120.000, dice Daniel Elmir, vocero del Grupo Inmobiliario Elmir.

Elmir explica que los constructores han planteado que los umbrales se muevan en el resto de segmentos de tasas también. Por ejemplo, que la tasa de 6,99% anual, que hoy es para financiar viviendas de hasta USD 130.000, sea de USD 150.000, añade.

Un producto con tasa más baja se prepara en el Biess

Y una segunda alternativa que el banco de los afiliados está analizando, y podría darse a conocer en este marzo, es ofrecer un nuevo tipo de crédito con condiciones similares a las que tiene el programa de tasa subsidiada del Ministerio de Vivienda Miduvi, conocido como Programa de Vivienda de Interés Público y Social (VIP y VIS).

El programa VIP y VIS ofrece crédito hipotecario a una tasa de 4,99% anual (la más baja del mercado), con un 5% de entrada, a 25 años plazo, a través de algunos bancos privados, mutualistas y cooperativas que se sumaron al plan.

No obstante, el programa solo financia viviendas hasta ciertos umbrales, que van variando cada año.

• Hasta 2025 alcanzan los recursos públicos para crédito de vivienda subsidiada

Por ejemplo, en 2025, la vivienda interés social puede costar hasta USD 83.660 y la de interés público, entre USD 83.664,7 y USD 107.630.

El presidente del Consejo Directivo del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), Eduardo Peña, ya ha adelantado que la entidad está analizando que la tasa sea menor al 5,99%.

Pero PRIMICIAS conoció que la alternativa que está puliendo el Biess es un crédito con una tasa de 5% anual, también a 25 años y con 5% de entrada. El valor a financiar también tendría umbrales que cubran al mercado de ingresos más bajos.

Henry Yandún, vocero de Constructores Positivos, dice que el gremio ha conversado con autoridades del banco sobre la propuesta de un un producto de crédito con tasa de 5% anual y la apoya, porque el sector ha estado alicaído.

No obstante, Yandún reconoce que esta decisión se debe concretar solo después de que el banco haga los estudios técnicos que lo avalen.

Yandún explica que  un crédito de 5% en el Biess complementaría al programa VIP y VIS, que por ahora, cuenta con recursos para subsidiar la tasa de las viviendas hasta 2025. 

Y es que la tasa de 4,99% anual de este programa es posible por la creación de un fideicomiso vigente desde 2019, en el que el Estado aportó con una cantidad de recursos determinada para hacer posible el subsidio de la tasa. 

Sin el subsidio, la tasa de interés del crédito para vivienda es de alrededor de 10,9% anual.

Elmir cree que, si se concreta, este nuevo crédito abriría la puerta para que afiliados al IESS puedan acceder a viviendas con tasas más bajas e incluso, cree que ayudaría a traer más afiliados, a través de la creación de más empleo, para tener más aportes a la seguridad social.

Yandún agrega además que el gremio ha presentando al Biess otras propuestas para que algunos requisitos para el otorgamiento de créditos hipotecarios en esta entidad sean menos estrictos. Por ejemplo, que no se exijan tres años mínimos de afiliación para acceder al préstamo.

¿La situación financiera del Biess permite bajar las tasas?

Diego Burneo, exgerente del Biess, dice que la morosidad de por sí ya es un problema que perjudica al Banco y, por lo tanto, al IESS y sus afiliados y jubilados.

Y es que el Biess —a diferencia de los bancos privados— no coloca crédito con los depósitos que capta de clientes. Este banco administra los fondos del IESS y los invierte en instrumentos, entre ellos, los créditos hipotecarios, quirografarios (de consumo) y los prendarios. 

Los ingresos financieros originados en el manejo de sus inversiones, se devuelven al IESS por mandato de la norma. Por eso, el exgerente cree que la reducción de las tasas podría ser un problema más para el IESS.

Para Burneo, la única manera en que el banco podría dar crédito hipotecario a una tasa de 5% anual sería si también contara con un fideicomiso con aporte del Estado para subsidiar la tasa, como ocurre con el programa del Miduvi.

De otro modo, no sería adecuado, pues el dinero que presta es de los afiliados y jubilados. "El resultado es que se descapitaliza el Biess y no se genera la suficiente cantidad de ingresos al IESS para hacer frente a los fondos, sobre todo a los de cesantía", agrega.

Y es que reducir la tasa de interés o mover los umbrales de tasas para que viviendas más costosas tengan tasas más bajas, llevará a que el Biess tenga menos ingresos, pues la tasa, en esencia es la ganancia de una entidad financiera por prestar dinero.

Burneo explica que la tasa de interés a la que el banco presta no debería ser menor a la tasa actuarial fijada por el IESS, que es de 6,25%. 

Por eso, a su criterio, en la actualidad, la tasa de 5,99%, vigente para la vivienda preferencial, tampoco está fijada de manera técnica y está perjudicando al IESS, pues el banco podría obtener mayores ganancias si cobrar una tasa de interés fijada con criterio técnico; es decir, por encima del 6,25%.

El Biess lidera el mercado, pero su participación ha caído

Las propuestas surgen en un momento en que la participación del Biess en el mercado hipotecario ha ido perdiendo espacio.

Por ahora, el Biess todavía es el banco con más participación en el mercado del crédito hipotecario, con una cartera de USD 6.903 millones hasta septiembre de 2024, según el reporte de la calificadora de riesgos Bank Watch.

Con esto, tiene el 61% de la cartera de hipotecarios en Ecuador, sin embargo ha estado cayendo desde 2017. En ese año, la cartera del Biess representaba el 70% de los hipotecarios.

Y, por otro lado, la entidad enfrenta el desafío de la alta morosidad de su cartera de crédito para vivienda, con lo que tiene menos recursos para transferirlos al IESS.

El banco no ha logrado reducir la morosidad en estos créditos, que desde 2021 supera el 12%.

Según el reporte de la calificadora de riesgos Bank Watch, a septiembre de 2024 la morosidad del crédito hipotecario en el Biess era de 13%, casi 10 puntos más que la mora del crédito inmobiliario de la banca privada, que fue de 3,49% en ese mes.