¿Comprar casa en Ecuador desde España? Una guía de las opciones para migrantes ecuatorianos

MADRID. La idea de migrar para construir una casa en Ecuador fue el sueño de muchos ecuatorianos, y hubo un momento en que se organizaban ferias para mostrar cómo cambiaban las ciudades que los migrantes habían dejado atrás. El auge de la inversión en vivienda a la distancia quedó atrás. “El boom fue hace unos diez años más o menos”, recuerda Rafael Raza, consultor inmobiliario de Ecuaviviendas en Madrid. Hoy la incertidumbre política y la falta de acceso financiero han congelado parte del mercado.

Raza, que durante 21 años ha acompañado a cientos de migrantes ecuatorianos en su intento de comprar casa en su país, tiene un diagnóstico claro de la situación actual: “El interés ha bajado muchísimo”. La causa, según este promotor inmobiliario, es la “situación grave” y la “inseguridad del país”, que ha hecho que muchos vendan sus propiedades porque “ya no piensan volver”. En contraste, Nancy Rodríguez, asesora de Unión Andina, que lleva dos décadas en el mercado inmobiliario, mantiene una mirada más optimista: “Siempre hay interés”, asegura. Aun así, reconoce que ese interés está condicionado por las trabas crediticias y también menciona la incertidumbre política.

Pero más allá de las percepciones de estos consultores, Ecuador sigue siendo una alternativa, ya que los precios en España no dejan de subir, sobre todo en las grandes ciudades, mientras los salarios apenas avanzan y la oferta de vivienda asequible se reduce. Hace cinco años el precio medio de una vivienda en España rondaba los 150.000 euros (USD 173.000)  y ahora supera los 210.000 (USD 242.000) , una subida del 40%.

En Ecuador, los precios se mantienen en un rango medio entre 80.000 y 100.000 dólares, según las estimaciones de ambos entrevistados. Rodríguez detalla que en Quito y Guayaquil incluso hay opciones entre 52.000 y 55.000 dólares, mientras que en ciudades como Cuenca o Manta suben hasta 90.000. Los precios hacen que las hipotecas se puedan pagar entre 15 y 25 años, algo que no ocurre en España, donde las deudas se extienden hasta 40 años. Ambos vendedores esperan que los migrantes vean la compra de una propiedad en Ecuador como una forma de estabilidad futura. “Puede servir para una jubilación, la educación de tus hijos, vacacionar en Ecuador”, resume Rodríguez.

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Tanto Ecuaviviendas como Unión Andina, con oficinas en Madrid, concentran buena parte de su oferta en Quito, donde se mantiene un ritmo de construcción constante. Raza, de Ecuaviviendas, explica que su constructora propia opera “solo en Quito” y que allí representan proyectos como Ciudad Jardín, en el sur de la capital, una iniciativa conjunta con una empresa española. Rodríguez, por su parte, señala que Unión Andina tiene inventario variado en la ciudad, con propiedades desde 54.000 dólares en Calderón y opciones en zonas demandadas como el Valle de los Chillos o La Carolina, donde la oferta se orienta a profesionales y familias que buscan mejor conectividad y servicios.

En Guayaquil, el panorama es distinto, pero igual de activo. Unión Andina, que también tiene oficinas en Nueva York, destaca esta ciudad como uno de sus mercados más fuertes, con propiedades desde 52.000 dólares y al menos “ocho proyectos solo vía la costa”, según Rodríguez. Allí, además, las condiciones de compra son más flexibles: se puede reservar una vivienda con 300 dólares y pagar la entrada en plazos de hasta 40 meses, especialmente para inmuebles en planos. Más allá de estas dos grandes urbes, ambas empresas amplían su presencia a Cuenca, Manta, Ambato y Santo Domingo, en colaboración con mutualistas, consolidando así una red inmobiliaria que cubre buena parte del mapa urbano ecuatoriano.

El acceso al crédito  

El acceso al financiamiento es, según ambos, el principal obstáculo. Raza lo resume así: “Si el BIESS funcionara para los migrantes, el campo de compra se abriría totalmente”. Pero el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social exige aportaciones continuas y un perfil crediticio impecable, algo difícil para quienes trabajan fuera del país, a menos que se afilien voluntariamente.

El crédito preferencial VIP/VIS, subsidiado por el Estado ecuatoriano, ofrece una tasa anual de 4,99 por ciento y financia hasta el 95 por ciento del valor de la vivienda, siempre que sea la primera propiedad del comprador. Pero el programa, advierte Rodríguez, “no es un fondo permanente” y puede paralizarse si falta presupuesto estatal.

La alternativa es el crédito regular de la banca privada. En este caso, el migrante debe aportar un porcentaje del valor de la vivienda de entrada, generalmente el 30 por ciento. “El ahorro promedio de un cliente es de 14.000 a 18.000 dólares”, señala Raza. “Y eso a veces no alcanza para cubrir el 30 por ciento”.

Para acceder a estos créditos, los migrantes deben cumplir una lista de requisitos que exige contrato laboral, declaraciones de impuestos, movimientos bancarios de seis meses y un permiso de residencia vigente. Además, ambos agentes inmobiliarios subrayan un punto clave: la figura del apoderado legal. “Es obligatorio tener un poder notarial a nombre de una persona en Ecuador que firme en representación del comprador”, explica Raza. “Esa persona acompaña el proceso hasta la entrega de llaves, pero no entra en las escrituras ni se hace cargo del crédito”, añade Rodríguez.

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Créditos del Biess: paso a paso  

El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social ofrece financiamiento hipotecario a afiliados voluntarios, incluidos los ecuatorianos residentes en el exterior. Los préstamos pueden destinarse a comprar vivienda o terreno, o a ampliar y remodelar un inmueble propio.

Requisitos

• Tener 36 aportaciones acumuladas al IESS.
• Las 12 últimas deben ser consecutivas, y al menos las 6 más recientes como afiliado voluntario.

Situación crediticia y financiera

• No tener deudas pendientes con el IESS o el BIESS.
• No tener otro préstamo hipotecario vigente ni solicitudes activas con el BIESS.
• No figurar como garante o fiador en préstamos de otros afiliados.
• Aprobar la calificación crediticia del BIESS.

Otros requisitos

• Tener menos de 75 años.
• No registrar enfermedades degenerativas en la base del IESS.
• El monto máximo del crédito es de 200.000 dólares, calculado según el promedio de ingresos reportados en los últimos 12 meses.

Créditos en la banca privada: cómo funcionan  

El Banco Pichincha ofrece hipotecas a ecuatorianos en el exterior. Las condiciones dependen de la documentación, la representación legal en Ecuador y el historial crediticio.

Crédito regular (70/30 o 80/20)

• Los bancos financian hasta el 70 u 80 por ciento del valor del inmueble.
• El comprador debe aportar entre el 20 y el 30 por ciento como entrada.

Documentación esencial

Todo documento emitido fuera de Ecuador debe estar notariado, traducido y apostillado (Convenio de La Haya). Se requiere:

• Solicitud de préstamo completa.
• Copia de cédula y papeleta de votación.
• Extractos bancarios de los últimos seis meses.
• Permiso de residencia y comprobante de afiliación a seguro social.
• Contrato y certificado laboral original.
• Roles de pago o nóminas de los últimos seis meses.
• Declaración anual de impuestos.
• (Si aplica) copia de contratos de arrendamiento y pago de impuesto predial de bienes en Ecuador.

Créditos VIP/VIS: viviendas de interés público o social  

El programa VIP/VIS ofrece hipotecas con tasas reducidas y mayor porcentaje de financiamiento, impulsadas por el Estado ecuatoriano para las personas que adquieren su primera vivienda.

Condiciones principales

• Tasa de interés: 4,99 por ciento anual (incluye seguros).
• Financiamiento: hasta el 95 por ciento del valor de la vivienda.
• Debe ser la primera vivienda del solicitante.
• Valor máximo del inmueble: 107.630 dólares (2025).
• Ingresos familiares: hasta 2.900 dólares mensuales.
• Edad máxima: 58 años.
• La vivienda debe ser nueva y completamente terminada.
• La constructora debe estar registrada y cumplir los requisitos oficiales.