El 55% de los predios del centro de Guayaquil sufre deterioro; así se busca revitalizar 60 hectáreas del casco histórico

Las fotos aéreas del centro de Guayaquil muestran decenas de patios e inmuebles enteros reconvertidos en parqueaderos de automóviles, lo que habla de las condiciones de habitabilidad de la zona, con amplias áreas que quedan desoladas tras finalizar la jornada laboral.

El Municipio de Guayaquil alista una ordenanza para revitalizar 60,5 hectáreas del centro histórico de la ciudad, en un área donde se concentran 682 predios, de los cuales más de la mitad están en estado regular o malo, según un nuevo estudio municipal.

El plan -denominado “Tu centro, el barrio de todos”- busca recuperar 90 manzanas del caso urbano mediante incentivos tributarios e intervenciones urbanísticas que atraigan a comerciantes, desarrolladores y nuevos residentes, informó la Municipalidad.

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Un levantamiento técnico realizado por la Dirección de Urbanismo, Movilidad, Catastro y Edificaciones (Dumce), en conjunto con estudiantes de la Escuela Politécnica del Litoral (Espol), determinó que el 45% de las edificaciones del centro está en estado regular y un 10% en mal estado en el área delimitada.

Mientras que el 12% de los predios está deshabitado. La mayor parte corresponde a inmuebles de baja y mediana altura, con un significativo número de edificaciones patrimoniales que requieren intervención.

Las 90 manzanas están comprendidas entre las calles Jacinto Morán de Buitrón y Francisco Aguirre (en sentido norte-sur), y entre el Malecón Simón Bolívar y la avenida Chimborazo (de este-oeste):

Incentivos para recuperar la zona

Jorge Arévalo, director de la Dumce, informó que con el plan de intervención parcial del centro se pretende generar incentivos que vuelvan a la zona atractiva para desarrolladores “que permitan rehabilitar el centro con oferta de vivienda, oferta comercial y atraer a residentes”. Y esto va de la mano con la creación de espacios públicos de calidad, dijo.

“Lo que buscamos es que el centro deje de ser solo un espacio de oficinas, bodegaje, con algo de comercio, y que se convierta nuevamente en un lugar habitable, con oferta de vivienda, comercios y servicios. El objetivo es darle vida a partir de una ordenanza que combine gestión pública y privada”, añadió Arévalo, en entrevista con PRIMICIAS.

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¿Qué tipo de incentivos se están planteando?:

• La propuesta prevé exoneraciones de hasta el 50% en tasas municipales como permisos de funcionamiento
• También se estudia la posible reducción temporal de impuestos prediales durante los tres primeros años desde el inicio de nuevas inversiones.
• Además, se analizará la flexibilización de normas constructivas para que los desarrolladores encuentren atractiva la rehabilitación del sector. También se busca flexibilizar la concesión de permisos para la apertura de bares en una parte del caso central. 
• En el caso de los predios patrimoniales, el Municipio estudia ampliar los usos permitidos (por ejemplo, habilitar residencias para uso mixto o comercio), con el fin de dar viabilidad económica a su conservación. Los propietarios están dejando deteriorar los inmuebles patrimoniales, de alto costo de mantenimiento y en gran medida deshabitados, para vender el terreno, uno de los problemas identificados. En este caso, también se estudiará reducir impuestos como incentivo. 

“En décadas pasadas se pensaba que la regeneración urbana se limitaba al espacio público y con eso bastaba. Hoy entendemos que se requieren incentivos claros para los dueños de predios privados, porque sin ellos es imposible reactivar la zona”, añadió Arévalo.

Espacio público y vida nocturna

El plan contempla también inversión municipal en aceras, paisajismo, renovación de áreas públicas para garantizar un entorno atractivo y seguro, además de acciones de urbanismo táctico -como el proyecto ejecutado a inicios de agosto en la avenida 9 de Octubre, entre Quito y Machala-.

Uno de los ejes será la creación de zonas que permitan la instalación de bares, con el fin de dar vida nocturna al centro, que actualmente se queda mayormente vacío a partir de las 18:00. La denominada zona rosa de la ciudad -bares y discotecas- en el casco urbano perdió a la mayoría de sus locales tras la pandemia y la sucesiva crisis de seguridad.

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El municipio inició mesas participativas con residentes, universidades, clínicas, empresarios y emprendedores, en las que se recogerán observaciones y propuestas, como insumos para la elaboración de una nueva ordenanza. También se habilitará una plataforma digital para que la ciudadanía aporte al proceso.

Se prevé que el texto definitivo de la ordenanza esté listo en noviembre próximo, para su discusión y aprobación en el Concejo Cantonal. El objetivo es que entre en vigencia en enero de 2026.

Crisis de seguridad afecta al sector

Paulo Rendón, dueño de un restaurante en el centro de la ciudad, señaló que los cierres dominicales de la calle Panamá impulsados por el Municipio para actividades peatonales han generado reactivación en el sector. “Se necesita una mayor intervención porque el centro se ha quedado deshabitado y el clima de inseguridad general en el que se encuentra la ciudad es otro de los factores a tomar en cuenta”, señaló.

Reconoció que el sector gastronómico de la zona ha estado golpeado por la crisis de inseguridad que atraviesa la ciudad, lo que a inicios de año redujo la concurrencia y las ventas hasta en más de la mitad, pues “la gente dejó de salir y de acudir a las zonas turísticas” del centro.

Aunque ciertos negocios se vieron obligados a cerrar por falta de concurrencia ahora se registran aperturas e incluso se están aumentando nuevos locales en la calle Panamá, dijo, en un polo de interés gastronómico en el centro.

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El mayor Iván Cañadas, jefe de Policía de Turismo, citó un estudio de la Espol y señaló que los sectores turísticos del centro tienen una mejor percepción de seguridad incluso entre turistas internacionales, respecto a otras zonas de la ciudad. Se ha reforzado el patrullaje con 73 policías de turismo, dijo.

Cañadas reconoce que la actividad nocturna es limitada en el centro, pero según él eso no obedece tanto a la inseguridad como a la ausencia de público después de la jornada laboral.