¿Invertir en bienes raíces sin comprar propiedades? El crowdlending lo hace posible

Conseguir cerca de ocho millones de euros (USD 9 millones) en menos de una hora para construir 38 pisos en un edificio industrial en Torrelodones (Madrid) sin pasar por el banco parece inverosímil. Pero hay fórmulas que permiten financiar proyectos inmobiliarios fuera de los circuitos tradicionales.

El crowdlending inmobiliario permite a pequeños ahorradores, family offices y grandes inversores participar en préstamos colectivos destinados a financiar proyectos inmobiliarios. Centrándonos en los primeros, cualquiera que tenga unos pocos ahorros —desde 100 euros (USD 117)— puede invertir en ladrillo sin necesidad de comprar una vivienda. Aunque esa cantidad mínima depende de la plataforma. Por ejemplo, en Hausera son 100 euros (USD 117), pero en Civislend hay que invertir a partir de 250 euros (USD 293) y en Sego Real Estate, vertical de la plataforma de inversión minorista Segofinance, se requieren 500 euros (USD 587) para participar. La cantidad media por inversor se suele mover entre los 3.000 (USD 3.500) y los 7.000 (USD 8.200) euros. “La clave es que cada persona puede adaptar su ticket según su perfil de riesgo y sus objetivos financieros”, dice Javier Villaseca, consejero delegado de Segofinance.

La fórmula —una variante del crowdfunding (financiación colectiva en general), pero en forma de préstamos participativos con retorno— nace y se expande como respuesta a la necesidad de muchos pequeños ahorradores de acceder al sector inmobiliario “sin necesidad de aportar grandes sumas de dinero ni gestionar los inmuebles, al tiempo que permite a los promotores contar con vías de financiación ágiles y menos dependientes de la banca”, cuenta Fernando Gonzalo, uno de los consejeros delegados de Hausera junto con Fran Sánchez. Esta start-up lleva a cabo el proyecto de Torrelodones, en el que la rentabilidad prevista es del 15% en 15 meses.

Esta rentabilidad no es fija ni segura y depende en cualquier caso de la empresa y del proyecto concreto en el que el ahorrador decide invertir. No todas las plataformas se decantan por el mismo tipo de producto. Hausera, por ejemplo, solo financia rehabilitación a partir de inmuebles en desuso, mientras que ClubFunding, plataforma de crowdfunding que opera en España desde 2023, no invierte en activos inmobiliarios ya construidos, sino en proyectos de construcción, principalmente del segmento residencial (80%), pero también oficinas y hoteles.

La forma de participar en este mercado es sencilla. El usuario se registra en las plataformas y elige el proyecto (residencial, hotelero, lujo…) en el que quiere invertir en función de factores como la rentabilidad estimada, el plazo y la ubicación. Una vez finalizado el proyecto, que suele tener una duración de entre 12 y 24 meses, el inversor recibe el capital invertido más los intereses obtenidos en la operación. 

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En Civislend aseguran que la rentabilidad media es del 14,52% en un plazo medio de 15 meses, lo que equivale a una rentabilidad media anual del 11,62%. En Hausera dicen que la rentabilidad media anual de los proyectos ya finalizados hasta la fecha se sitúa en el 17%. Y en Sego Real Estate se mueve entre el 8% y el 15% anual. Los pagos pueden ser mensuales, trimestrales o al vencimiento, dependiendo del modelo del préstamo. En ClubFunding las inversiones pueden ser en deuda o en equity (capital). En la mayoría de los casos, la plataforma abona los intereses mensualmente, con rentabilidades anuales que oscilan entre el 8% y el 15%.

Como cualquier otra inversión, no está exenta de riesgos. Uno es el puramente inmobiliario. Es decir, “que el activo rehabilitado no se consiga vender por el importe mínimo requerido para que los inversores obtengan la rentabilidad proyectada o que dicha venta no se produzca dentro del plazo marcado”, explica el socio de Hausera, que proyecta superar los 50 millones (USD 58 millones) financiados en 2025. Otro es el impago o retraso en la devolución por parte del promotor. “Por eso analizamos minuciosamente cada proyecto, exigimos garantías reales (como hipotecas o avales) y una estructura financiera sólida”, añade Villaseca. Es importante que los inversores diversifiquen y no inviertan más de lo que estén dispuestos a asumir. Además, existe un riesgo asociado a la solvencia y experiencia de la plataforma que gestiona la inversión. En cambio, la principal fortaleza del modelo es que la inversión está respaldada por un activo tangible: el propio inmueble, que actúa como colateral, dice Íñigo Torroba, consejero delegado de Civislend, que acumula más de 110 proyectos financiados hasta la fecha y ha movilizado más de 200 millones (USD 235 millones) de euros.

Reguladas por la CNMV

Algunas plataformas han desaparecido o han sido absorbidas en los últimos años, mientras que otras se han consolidado. En España existen 25 empresas reguladas y muchas otras que no lo están o están en proceso de obtener la licencia. La entidad que se encarga de dicha regulación es la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). “La regulación del sector ha sido armonizada a nivel europeo. En noviembre de 2023, finalizó el periodo transitorio para que las entidades de financiación participativa nacionales se adapten al reglamento europeo. Desde ese momento, solo pueden operar en la Unión Europea las plataformas que hayan sido autorizadas como Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) conforme al Reglamento europeo”, recalca el organismo regulador.

La financiación colectiva ha pasado en unos pocos años de ser una solución alternativa a convertirse en una vía habitual para sacar adelante promociones inmobiliarias que, de otro modo, quedarían bloqueadas. “El sector ha crecido significativamente en los últimos años, tanto en número de inversores como en volumen financiado”, indica el fundador de Sergo Real Estate, que espera crecer por encima del 100% en 2025.

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Cuando al ladrillo le va bien, al crowdlending le va mejor y gana peso, ya que muchas promotoras buscan alternativas ágiles y flexibles para financiar sus proyectos. “La inversión inmobiliaria ha recuperado protagonismo tras años de incertidumbre, y esto ha impulsado el crecimiento del crowdlending como vía alternativa para financiar proyectos rentables y de alto valor añadido”, dice Villaseca.

Solo en el primer trimestre de 2025, el crowdlending inmobiliario canalizó más de 70 millones de euros (USD 82 milones) en España, duplicando el volumen respecto al mismo periodo del año anterior, y cerró 2024 con 396 millones (USD 466 millones) financiados y más de 13.000 nuevos inversores solo en diciembre. Aun así, sigue lejos del nivel de otros mercados más maduros como Estados Unidos, donde el 85 % de la financiación alternativa ya se canaliza a través del crowdlending, frente a solo un 15 % que proviene de la banca tradicional. En nuestro país, ocurre justo lo contrario, recuerda Torroba.

Contenido publicado el 03 de julio de 2025 en El País, ©EDICIONES EL PAÍS S.L.U.. Se reproduce este contenido con exclusividad para Ecuador por acuerdo editorial con PRISA MEDIA.