Deterioradas y al borde de la demolición: así está casi la mitad de viviendas en Ecuador

El déficit habitacional en Ecuador afecta a más de 2,3 millones de hogares. No es solo un número: implica a familias que viven en casas deterioradas o en estructuras que ya no se pueden recuperar, con impactos directos sobre su salud, sus ingresos y su tiempo. La fotografía más reciente, integrada a partir del Censo 2022, sitúa el déficit en 46,2% del parque habitacional (5 millones de viviendas).

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El déficit habitacional es un indicador del estado de las viviendas: suma las unidades recuperables (que requieren mejoras o ampliaciones) y las irrecuperables (que deben reemplazarse) y divide esa suma para el total de viviendas.

El déficit cuantitativo identifica viviendas irrecuperables por el estado/material de piso, paredes y techo, que exigen reposición. El déficit cualitativo agrupa viviendas recuperables que, aunque habitables, requieren mejoras o ampliaciones y, frecuentemente, acceso a servicios básicos.

Según el Censo 2022, el país tiene 5.062.218 viviendas particulares ocupadas, de las cuales, 64% están en área urbana y 36% en rural. El 46,2% del stock está en condición de déficit: 31,5% cualitativo (recuperable) y 14,7% cuantitativo (irrecuperable). Traducido a magnitudes, son 2.338.493 viviendas en déficit, de las cuales, 1.595.162 requieren mejoras y 743.331 reposición.

Las brechas territoriales son claras. El déficit cuantitativo golpea más al ámbito rural: 24,8% frente a 9% en ciudades. Asimismo, el déficit cualitativo se redujo en lo urbano entre 2010 y 2022 (de 31,5% a 27,5%), pero subió en lo rural (de 34,9% a 38,7%), dejando una brecha rural–urbana de 11,2 puntos.

Qué explica el déficit habitacional: seis nudos críticos

Frente al Censo 2010, el déficit muestra una reducción; aun así, el registro de 2022 confirma que el problema continúa. El estudio “Cadena de valor de la vivienda en Ecuador” del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), subraya que esta mejora parcial entre censos no se traduce en acceso efectivo porque la cadena de valor de la vivienda permanece trabada por seis nudos: disponibilidad y costo del suelo, demoras regulatorias, oferta poco diversificada, financiamiento insuficiente, vacíos de ordenamiento, y escasos incentivos a la inversión.

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1) Suelo escaso y caro. El principal obstáculo para expandir la oferta de vivienda asequible es la limitada disponibilidad de suelo urbano bien localizado y con servicios básicos. Los terrenos se concentran en pocas zonas y sus precios se han elevado significativamente, lo que encarece los proyectos inmobiliarios y reduce las opciones para familias de ingresos medios y bajos.

Los costos de construcción vienen al alza. Según la Estadísticas de Edificaciones (ESED) del INEC, la mediana del costo por metro cuadrado (m²) pasó de USD 318 en 2021 a USD 360 en 2024. En la misma línea, la mediana del costo por vivienda subió de USD 40.000 a USD 44.500 (+11,3%).

2) Trámites y permisos lentos. La obtención de licencias de construcción y permisos municipales puede tardar meses e incluso años. Esta tramitología excesiva eleva los costos y retrasa la puesta en marcha de proyectos de vivienda social. Según el BID, la falta de coordinación entre niveles de gobierno genera incertidumbre y desincentiva la inversión.

Los permisos de construcción muestran menor dinamismo. Entre 2022 y 2024 cayeron 17,3% (de 26.267 a 21.718). En el mismo período, las edificaciones autorizadas a construir retrocedieron 22,2% (de 41.426 a 32.253) y las viviendas autorizadas a construir disminuyeron 14,1% (de 48.006 a 41.230).

3) Oferta poco diversificada. Según el BID, la política de vivienda en Ecuador se ha centrado históricamente en proyectos de construcción nueva, con poca atención a alternativas como el mejoramiento progresivo de viviendas, ampliaciones, arrendamiento con opción a compra o autoconstrucción asistida. Esto limita las posibilidades para distintos segmentos de la población que requieren soluciones más flexibles y adaptadas a sus ingresos.

4) Financiamiento limitado. Las familias de menores ingresos tienen dificultades para acceder a créditos hipotecarios por falta de garantías y bajos niveles de bancarización. Al mismo tiempo, los promotores de vivienda enfrentan escasez de líneas de financiamiento adecuadas para desarrollar proyectos de interés social. El BID señala la ausencia de mecanismos que mitiguen el riesgo de crédito, lo que desincentiva a las instituciones financieras a participar en el sector.

El alivio de las tasas preferenciales VIS/VIP es acotado: aplican solo a proyectos calificados y con cupos limitados. Para la mayoría de los hogares, la referencia efectiva es la tasa Inmobiliario del sistema financiero, más alta y variable. Endeudarse a esta tasa encarece la cuota mensual y eleva la relación cuota/ingreso, lo que exige historiales formales más sólidos y deja fuera a buena parte de los trabajadores con ingresos irregulares.

Del lado de la oferta, un costo financiero en torno a dos dígitos se traduce en precios más altos, ajuste de metrajes o postergación de inicios de obra. El resultado es directo sobre el acceso: menos familias califican y la demanda se desplaza a alquiler antes que a la compra de vivienda nueva.

5) Falta de ordenamiento y regulación. No existe un sistema integral que articule la política de vivienda con la gestión del suelo, el transporte y el desarrollo urbano. La ausencia de planificación territorial genera asentamientos informales, expansión desordenada de las ciudades y mayores costos para dotar de servicios básicos. El estudio del BID enfatiza que sin un marco regulatorio claro y consistente, es imposible coordinar esfuerzos entre sector público y privado.

6) Escasos incentivos a la inversión privada e institucional. En Ecuador casi no participan inversionistas institucionales —como fondos de pensiones o aseguradoras— en el financiamiento de vivienda social o proyectos de largo plazo. Esto contrasta con países como Colombia o México, donde su participación ha dinamizado la oferta. La ausencia de incentivos fiscales y de seguridad jurídica limita el interés del capital privado en el sector.

Todas estas trabas explican por qué la magnitud del déficit sigue siendo elevada y heterogénea por territorio y grupo social. Cuando una familia dedica demasiado ingreso al arriendo o al crédito, ajusta el consumo en alimentación, salud o educación. Cuando la ciudad crece en periferias sin servicios, el municipio enfrenta costos hundidos más altos para llevar agua, alcantarillado o transporte donde no había nada. Y cuando el hogar vive lejos del empleo, aumenta el tiempo de viaje y cae la productividad.

Una hoja de ruta para destrabar los nudos

El estudio del BID propone actuar en tres planos y con secuencia.

Primero, vivienda: diversificar soluciones (mejoramiento, ampliaciones, usada, alquiler con opción de compra), diseñar subsidios focalizados y habilitar productos financieros acordes al perfil de ingresos de los hogares.

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Segundo, hábitat y espacio público: gestión activa de suelo (bancos de suelo, captura de plusvalías, densificación en corredores de transporte), integración con movilidad y servicios para contener la expansión periférica.

Tercero, transversalidad: seguridad de la tenencia, claridad normativa, sistemas de información interoperables y sostenibilidad en estándares de construcción. La idea es simple: si no se abarata el suelo ni se reduce el costo de capital y la incertidumbre regulatoria, la vivienda asequible no escala.

Bajo esta lógica, la secuencia razonable es: ordenar el suelo, agilizar permisos, profundizar el financiamiento y variar la oferta según el tipo de déficit local. Donde predomina el cualitativo, el mejoramiento es más costo–eficiente y preserva localización; donde el freno es el suelo, desarrollar parques de alquiler asequible y activar inversión institucional da velocidad sin empujar a las familias a la periferia.

El desafío es atacar, a la vez, los seis problemas que sostienen el déficit —suelo escaso, trámites lentos, oferta poco diversificada, financiamiento insuficiente, institucionalidad débil e inversión limitada— y medir el avance con datos comparables. En vivienda no hay atajos: ordenar el sector es la condición para que el derecho a un hogar digno se traduzca en productividad e inclusión.