Biess aprobó USD 323 millones en crédito hipotecario; la meta del Gobierno es que coloque USD 1.000 millones al año

La entrega de créditos hipotecarios por parte del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) mantuvo la tendencia a la baja en 2025.

Este banco público aprobó USD 323,7 millones en préstamos para financiar viviendas en Ecuador, de enero a noviembre de 2025; esto es, USD 56 millones menos que en iguales meses de 2024, según el Banco Central de Ecuador (BCE).

El número de préstamos aprobados también cayó. Entre enero y noviembre de 2024, unas  7.320 familias recibieron créditos hipotecarios del Biess, pero en el mismo periodo de 2025 el número cayó a 6.145.

Así, a un mes de que termine 2025, el Biess está lejos de la meta inicial de colocación de créditos hipotecarios para 2025, que era de USD 583 millones. Esa fue la meta anunciada en marzo; en el nuevo presupuesto presentado por el Biess en septiembre, la meta fue más conservadora: USD 426,8 millones.

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Este desempeño del crédito preocupa al sector de la construcción, pues el Biess es el principal financista de viviendas en Ecuador. De los USD 1.056 millones en créditos hipotecarios aprobados en todo el sistema hasta noviembre, el 31% vino del Biess.

Henry Yandún, presidente del gremio Constructores Positivos, lamenta que el banco lleve varios años enfocándose más en los préstamos quirografarios, que son destinados para el consumo, y haya descuidado la aprobación de hipotecarios. 

"El crédito hipotecario es importante para desarrollo económico, es el que más empleo genera. Un banco con tantas capacidades no puede dedicarse solo al crédito de consumo"

Henry Yandún

"Hay un sobreendeudamiento en consumo y eso perjudica la capacidad (de los clientes) para acceder a un hipotecario", dice Yandún.

Entre enero y noviembre de 2025, el Biess entregó USD 4.239,5 millones en créditos quirografarios o de consumo; eso es 13 veces más que lo entregado para hipotecarios.

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Yandún considera que el banco debería emprender una estrategia seria y fuerte para impulsar el crédito hipotecario y añade que, para ello, es necesaria una mayor estabilidad en su administración. 

"No es posible que haya cambio de gerente cada ocho o 10 meses, el Biess necesita que la gerencia se profesionalice, con los constantes cambios no hay una política real con resultados", añade.

¿Por qué el crédito de consumo del Biess es más alto?

Juan Sebastián Naranjo, actuario y economista, explica que en los últimos años ha habido un alto nivel de incertidumbre, sobre todo por factores políticos, como muerte cruzada, elecciones presidenciales y consultas populares.

 Y eso ha desincentivado a los ecuatorianos a tomar deuda a largo plazo, por lo que se han volcado más al crédito de consumo, añade Naranjo.

El especialista añade que hay otros factores que han desincentivado la demanda de crédito hipotecario, como la incertidumbre por eventuales nuevas medidas de reducción de personal en el sector público.

El crédito quirografario o de consumo del Biess, además, es un producto altamente demandado por los afiliados por varios factores. 

Uno de ellos es que la tasa de interés es la más baja del mercado. Según el plazo, la tasa de interés de un quirografario va de 6,5 % a 12,99 % anual; en el sector financiero privado, la tasa promedio del crédito de consumo es de 15,9 % anual.

El crédito quirografario, que se solicita en línea de forma sencilla, además, es atractivo porque no tiene condiciones tan duras para su aprobación. 

El afiliado debe tener mínimo 12 aportaciones, contar con fondos de reserva o cesantía y puede comprometer hasta el 50 % de sus ingresos en el pago de la cuota del préstamo.

Por el lado del Biess, este tipo de crédito también es buen negocio, pues se recupera con más facilidad. Hasta junio de 2025, la morosidad mínima era de 0,54 %. 

La morosidad del crédito hipotecario del Biess, en cambio, es de 12,55%, la más alta en el sector financiero en este tipo de préstamos.

Naranjo explica los créditos que otorga el Biess son una forma de inversión del banco, con recursos de los afiliados, para tener ganancias y entregarlas al IESS. 

De ahí que es importante que tenga una cartera de inversión que no solo priorice la rentabilidad a corto plazo, como ha estado ocurriendo con el crédito quirografario, agrega.

Gobierno insiste en poner la vara alta al Biess

En marzo de 2025, en medio de la campaña electoral por la reelección, el presidente Daniel Noboa prometió que el Biess colocaría USD 1.000 millones en hipotecarios en 2025. 

Y aunque eso no ocurrió hasta noviembre de 2025 y, es poco probable que ocurra hasta que termine diciembre, el Gobierno insiste en la meta, pero ahora la plantea para 2026. Así dijo a PRIMICIAS, el viceministro de Desarrollo Urbano y Vivienda, Daniel Elmir.

"Estoy conversando con las autoridades del Biess muy seguido. Les he dicho que el Biess tiene la obligación de colocar USD 1.000 al año en hipotecarios. Estamos trabajando para que desde 2026 esto suceda", dijo el viceministro.

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Elmir aseguró que la baja colocación no es por falta de demanda ni por las tasas de interés, sino que el Biess no está priorizando la colocación de hipotecarios. Y añadió que hay poca promoción de este tipo de préstamos. 

Por ejemplo, el viceministro mencionó que el Biess no ha promocionado lo suficiente el producto Vivienda Premier, que es un nuevo tipo de crédito hipotecario, lanzado en marzo de 2025, para la compra de casa nueva terminada, con una tasa de interés preferencial de 4,99%. "El producto está ahí, pero la gente no sabe que existe", dice.

Esta es la estrategia del Gobierno para el Biess

Elmir explicó que el Gobierno ha pedido al Biess que trabaje en campañas de mails masivos para comunicar el crédito a 4,99 % y también para que promocione créditos hipotecarios preaprobados a los afiliados, comenzando por los funcionarios públicos.

El viceministro dijo, además, que el Gobierno está trabajando con el Biess para crear un nuevo tipo de hipotecario para incentivar que más ecuatorianos se afilien a la Seguridad Social.

Será un crédito con tasa de interés más baja, dijo Elmir, solo para emprendedores o trabajadores independientes afiliados al IESS.

Otro plan del Gobierno es que el Biess se sume a los bancos que hoy están dentro del plan de crédito Tu Casa Miti-Miti, dijo Elmir.

• Casas de hasta USD 110.378 se podrán comprar en 2026 con tasa de interés subsidiada del crédito Miti-Miti

Tu Casa Miti-Miti es un crédito con tasa de interés subsidiada por el Estado, a través de un fideicomiso en alianza con instituciones financieras privadas.

La tasa de interés promedio que se cobra por el crédito hipotecario en Ecuador es de 9,36 % anual a diciembre de 2025, pero con el programa de tasa subsidiada es de hasta 4,99 % anual.

Aunque el Biess ya tiene el crédito de Vivienda Premier con tasa de 4,99 %, este es solo de hasta USD 50.000.

Tu Casa Miti-Miti, en cambio, financia viviendas de hasta USD 107.630 en 2025 y para 2026 financiará casas de hasta USD 110.378.