En Urdesa se venden casas de hasta USD 2 millones y 15 habitaciones: “El barrio se va muriendo a su modo”

El centro-norte de Guayaquil alberga un laboratorio de transformación urbana: Urdesa. Lo que en 1955 nació como la primera gran ciudadela de urbanismo abierto, diseñada como un oasis suburbano para todas las clases sociales -una apacible 'ciudad jardín' a orillas de los esteros- hoy es un barrio lleno de contrastes donde la añoranza choca con la especulación comercial.

A pesar del éxodo de familias fundadoras y la creciente inseguridad que ha amurallado sus históricas fachadas, algunos de los corredores residenciales de la Urbanización del Salado (Urdesa) conservan uno de los suelos más cotizados de la ciudad. Pero el panorama contrasta con viviendas que permanecen más de seis meses en venta, sin lograr comercializarse.

El núcleo del barrio abarca 190 hectáreas, 200 manzanas y 1.609 predios, según e Municipio de Guayaquil. PRIMICIAS recopiló y analizó registros de 250 casas en venta desde noviembre pasado -la mayoría en los últimos seis meses- en dos de las principales páginas web del sector inmobiliario (Properati y Plusvalía).

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*Revise en el siguiente gráfico la relación precio-área en las casas en venta en Urdesa, al norte de Guayaquil:

Las viviendas de Urdesa se ofertan desde USD 45.000 hasta USD 2 millones, destacando una megamansión de la calle Circunvalación de 2.200 metros cuadrados y 15 habitaciones, que marca el techo del mercado actual en la zona.

El precio promedio por metro cuadrado alcanza los USD 742,62. En los sectores más cotizados, como Urdesa Central (en corredores de las calles Circunvalación o Víctor Emilio Estrada), los costos son similares a los de la exclusiva parroquia urbana La Puntilla, en el vecino cantón Samborondón, uno de los sitios residenciales con la mayor cotización del metro cuadrado del Ecuador.

No obstante, la mayoría de las casas ofertadas en Urdesa (un 53%) tienen un área entre 200 a 600 metros cuadrados, con precios que en su mayoría (58%) oscilan entre USD 120.000 y USD 350.000 USD. Para este grupo, el valor medio es de USD 234.028, con un área promedio de 381 m², según los datos analizados.

La vocación fundacional de Urdesa se desvanece

La asesora inmobiliaria Isabel Jurado, de Jurado Real Estate, confirma que el mercado actual busca los predios del barrio casi exclusivamente para inversión, para desarrollo comercial y de oficinas, desplazando al uso familiar.

"La gente busca sobre todo inversión y comercio. Ahora, quien compra en Urdesa lo hace por la ubicación céntrica, por la cercanía a las universidades y la conectividad, no por la calidad de vida residencial", explica Jurado.

Según su experiencia, es un mito que se haya vuelto más difícil vender las propiedades en el sector; pero reconoce que el mercado cambió radicalmente y depende de sectores geográficos dentro del propio barrio. A ello también le atribuye la drástica variación de precios entre sectores del barrio.

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"La gente está comprando para inversión (...) La ubicación es excelente por la cercanía, por la fácil movilización, porque este es como el nuevo centro de Guayaquil".

Isabel Jurado, corredora inmobiliaria. 

Desde su concepción inicial, el modelo urbanístico de Urdesa fue estructurado para cubrir las necesidades de vivienda de diversas clases sociales, lo que generó una segmentación muy marcada, explica.

El polo de mayor plusvalía es la zona entre las calles Circunvalación, la avenida del Rotarismo y Las Monjas -dice-, donde se concentran las antiguas residencias de clase alta con los terrenos más grandes. Allí incluso se han unificado hasta dos lotes de 1.000 metros -y a eso se debe la villa de USD 2 millones-.

A medida que la ubicación se aleja de Urdesa Central y se acerca al límite norte con el barrio Miraflores, los precios caen. Esto se debe a que históricamente esta franja fue diseñada para albergar a la clase media, por lo que las dimensiones de los terrenos son mucho más pequeños y las viviendas más económicas.

El cara y cruz de los urdesinos, de la añoranza al activismo

Augusto Rodríguez, profesor y escritor guayaquileño, un "urdesino de toda la vida", dice que tras la muerte de los propietarios originales de Urdesa las enormes casas quedan vacías o sufren metamorfosis comerciales, impulsadas por unas nuevas generaciones que prefieren -por seguridad- migrar a las urbanizaciones cerradas en los polos del área metropolitana de la ciudad.

“La gente ha dejado que Urdesa vaya muriendo a su modo, son casas y lugares muy bonitos (...) pero los hijos y los nietos de los dueños originales las están vendiendo, ya las vendieron o piensan venderlas para el sector comercial, porque este vendría a ser como un nuevo centro”, agrega Rodríguez.

Este fenómeno ha convertido a Urdesa en lo que él define como un "barrio de abuelitos". Las viviendas pueden durar meses a la venta por los altos precios, a menos que la propiedad adquiera por su ubicación una funcionalidad comercial (como un hotel, un banco, una mueblería, un restaurante o un bar), añade.

A pesar de problemas como la inseguridad, el precio de los arriendos tampoco cede, lo que limita el uso residencial, explica el autor de la novela ‘El fin de la familia’ (2019) -que versa justo sobre las casonas de Urdesa-. Rodríguez sigue viviendo en el barrio a pesar de que la casa de sus abuelos ya se vendió. 

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“Urdesa ha perdido su esencia. Vamos perdiendo el espíritu de lo que somos. El guayaquileño ya no reconoce su ciudad, ya no la puede disfrutar. Ahora la camina seguramente, pero con miedo”.

Augusto Rodríguez, poeta y narrador urdesino. 

En medio de 10 corredores comerciales y de conflictos por el ruido de bares, los vecinos intentan no ceder terreno. Susan Salinas, líder barrial y representante de la iniciativa barrial Urdesa Futura, relata cómo la comunidad se ha articulado con aportes económicos para gestionar espacios como el parque de Lomas de Urdesa, blindándolo con tags de seguridad y con actividades deportivas.

Sectores como Lomas de Urdesa han logrado conservar su vocación porque no ha habido una venta masiva de predios para uso comercial, destaca Salinas. Esto ha creado una ventana de oportunidad. 

Salinas señala que es un excelente momento para los compradores en Lomas de Urdesa, pues es posible adquirir bienes bien ubicados a precios razonables, con opciones que rondan incluso los USD 60.000 o USD 70.000.

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Los planes municipales para Urdesa

• Para intentar mitigar el crecimiento desordenado propiciado en los últimos 20 años, el Municipio de Guayaquil les presentó a los vecinos un Plan Urbanístico que abarca 193 manzanas (unas 185 hectáreas).
• El proyecto presentado a inicios de año propone un nuevo modelo de ordenamiento urbano -se aspiraba a publicar como ordenanza en el primer semestre de 2026- y busca la separación urgente de zonas residenciales y comerciales, sobre todo para aislar el impacto de bares y discotecas.
• El plan contempla promover el desarrollo vertical (construcción de torres de departamentos) en zonas delimitadas, con el fin de optimizar el suelo y ofrecer opciones habitacionales para estudiantes o nuevos residentes.
• Se trata de uno de los puntos más debatidos. El crecimiento vertical podría detonar el colapso de las antiguas redes de agua y electricidad, alterar el perfil urbano y acelerar el proceso de gentrificación, según críticos. 
• El proyecto incluye la peatonalización de ciertos sectores y obras de soterramiento de cables que ya iniciaron en febrero pasado. Se proyecta utilizar el Estero Salado como una nueva zona de aprovechamiento turístico.

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Un barrio que pierde su valor patrimonial

• Gilda San Andrés, arquitecta, investigadora y docente de la Universidad Católica Santiago de Guayaquil (UCSG), advierte además sobre la grave destrucción de la memoria colectiva de Urdesa debido a la falta de una cultura de preservación de la arquitectura moderna.
• A través de un estudio iniciado en 2009, San Andrés y la universidad lograron catalogar cerca de 400 casas con gran valor patrimonial, de diseño racionalista y arquitectura moderna. Pero el Instituto Nacional de Patrimonio Cultural apenas registra hoy 17 bienes inmuebles patrimoniales en Urdesa.
• El modelo original de Urdesa introdujo en Guayaquil viviendas unifamiliares, con grandes jardines, volúmenes limpios y geométricos, diseñadas por reconocidos arquitectos, dice San Andrés. "No tenemos una cultura de preservar, conservar ese tipo de memorias y aún peor, memoria moderna".
• El valor patrimonial de las casas se está perdiendo de forma paulatina. De 48 casas de valor arquitectónico intactas en 2011, el 23% sufrió modificaciones severas o pérdidas totales de su infraestructura para 2022, según un estudio de de la fotógrafa Cuqui Rodríguez. En el caso del corredor comercial Víctor Emilio Estrada, de 244 edificaciones analizadas en el mismo periodo, el 13% presentó destrucción total o cambios profundos.