Promesa de compraventa de inmuebles: Cómo evitar estafas y lograr una negociación en igualdad de condiciones

Antes de firmar la promesa de compraventa, o cualquier documento, es necesario asesorarse con un experto en el tema.
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​"Si usted no entiende una palabra o un término, no debe firmar. Debe pedir tiempo para asesorarse. La compra de una casa puede esperar porque si da un paso en falso, puede perder su dinero", dice Erik Seguel, experto en derecho inmobiliario.

Insiste en que el asesoramiento es importante porque las promesas de compraventa tienden a favorecer a las constructoras. "A los compradores les imponen multas por todo: por no pagar una cuota a tiempo, por no firmar un documento en una fecha exacta o por no cumplir con algún requisito. En cambio, las constructoras casi nunca caen en una penalidad porque las clausulas están para eso", explica.

Lo importante -dice- es que las multas sean "racionales, proporcionales y equitativas para las partes".

Uno de los pasos a seguir es lo que se conoce como revisión técnica del proyecto. Para firmar la promesa de compraventa, los interesados deben verificar el Informe de Regulación Metropolitana (IRM). Este documento detalla, entre otras cosas, el tipo de uso del suelo que tiene el terreno donde se levanta la propiedad y el número de pisos que puede tener.

"Si me presentan una maqueta con 15 pisos y el IRM dice que solo pueden ocho, pues es una bandera roja", dice Seguel.

También es necesario analizar a la constructora en la Superintendecias de Compañías y en el Consejo de la Judicatura para conocer si tienen denuncias o causas judiciales abiertas.
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​Finalmente, es importante averiguar si el proyecto cuenta con los permisos y licencias municipales. Esta información está disponible en la administración zonal en la que se construye. Sino cuenta con estos documentos, es posible que no avance o que nunca se vaya a realizar.

No siempre.  "Podemos ir a una compra directa para adquirir inmediatamente el dominio, es decir, me estoy haciendo dueño del bien. Por el contrario, la promesa de compraventa es una expectativa de que seré el dueño en el futuro", aclara Erik Seguel.

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Según él, la figura de promesa de compraventa está "sumamente abusada, mal redactada e injusta totalmente para el comprador". 

¿Cuándo es necesaria? Cuando voy a comprar un bien que está en etapa de proyecto o cuando no tengo el dinero en ese momento.

Lo recomendable es entregar la menor cantidad posible y asegurarse de que la penalidad por retirarse de la negociación sea la más baja posible. 

"Hay casos en los que las personas entregan USD 170.000 en la promesa de compraventa sin ningún respaldo de que recibirán la casa o el departamento, o que podrán recuperar el dinero si pasa algo con el proyecto", dice Erik Seguel.

El especialista recomienda no entregar más de USD 500, pues recuerda que este documento es solo un compromiso entre las partes.

Si bien uno de los anhelos de muchas personas es tener una casa o un departamento, es necesario entender que no hay apuro en firmar un documento. Y más aún cuando el proyecto no tiene los documentos y permisos vigentes.
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​"No es necesario comprometerse a nada y peor si la otra parte no quiere ceder en sus pretensiones porque, finalmente, es una negociación y no una imposición", advierte Erik Seguel.

Recuerda que la compra de una casa o departamento es una inversión que compromete el futuro de una familia, por lo que es necesario estar asesorados en cada paso a seguir.