Cuenca tiene departamentos en venta que superan los USD 500.000, ¿qué está pasando en la ciudad?

Con acabados de lujo y frente al río Tomebamba, Cuenca tiene zonas de alta plusvalía, donde el metro cuadrado se cotiza en USD 1.500, y algunos departamentos pueden costar entre USD 150.000 y hasta los USD 500.000, en promedio. 

Al igual que otras ciudades cosmopolitas y consideradas seguras en el mundo, la capital azuaya atraviesa por el fenómeno de la 'gentrificación', un proceso que ocurre cuando ciudadanos, con mayor poder adquisitivo, se mudan hasta estas áreas elevando el costo de sus bienes inmuebles, y desplazando a la población local. 

Este fenómeno ha hecho que ciudadanos cuencanos o de otras ciudades de Ecuador, y que buscan casas o departamentos hallen una realidad constante: costos muy elevados y ofertas mínimas, porque los bienes se transformaron en servicios para atender la demanda turística y comercial.

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En las zonas de expansión, y unos pocos terrenos que aún quedan en las parroquias urbanas, el sector empresarial invierte en construcciones horizontales para ganar espacio en altura. 

Encontrar una casa o departamento de arriendo es otro dolor de cabeza. Los precios pueden variar desde los USD 400 y superar los USD 1.000, y todo dependerá de la ubicación y acabados.

Para David Flores, presidente de la Asociación de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces (ACBIR) del Azuay, al problema de la gentrificación en Cuenca se suman otros como la especulación en los precios y la informalidad.

En una entrevista con PRIMICIAS, Flores explica cómo Cuenca se enfrenta a esta realidad de altos costos de la vivienda. 

Los costos de arriendo y vivienda en Cuenca han subido muchísimo en los últimos cinco años, ¿a qué se debe eso?

El problema fundamental en Cuenca es la especulación, no solo en el tema de arriendo, también en las ventas. Eso de debe a que no tenemos una fuente de información clara que sincere los precios para que la ciudadanía pueda tener acceso total a esa información, y de esta manera se reduzca la especulación.

Por otro lado, está la informalidad en el sector inmobiliario. Me refiero concretamente al corretaje, a la intermediación en la venta o arriendo de propiedades. Tenemos a las personas que deciden vender por su cuenta propia un bien inmueble o arrendarlo sin un criterio técnico legal, sin asesoramiento. 

También están los informales que pretenden dedicarse a esta profesión y que asesoran de manera incorrecta.

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Lamentablemente, vivimos en una cultura donde queremos imponer precios y es lamentable que en algunos casos existan personas que terminan pagando esos valores.

En zonas de alta plusvalía, ¿cuánto cuesta el arriendo o el metro cuadrado de vivienda para venta?

Va a depender primero del tipo de proyecto. Hay proyectos que tienen acabados de tipo medio y hay otros que tendrán acabados de lujo que están dirigidos a otro nivel socioeconómico. 

Segundo, va a depender de la ubicación. Puedo estar en un mismo sector general, pero existen ciertas zonas en específico que va a determinar un mayor valor o plusvalía. 

Caso concreto, Puertas del Sol, es un lugar amplio donde hay cuadras específicas donde el valor de metro construido en departamentos podría estar llegando a los USD 1.500.

En el Centro Histórico el valor de arriendo será variable por el número de habitaciones, el área y la cercanía a los puntos de mayor interés. Vamos a tener casos de departamentos o suits desde USD 300 hasta USD 550 amoblados.

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"Se puede encontrar una vivienda en Challuabamba, un sector totalmente apartado de la ciudad, pero con piscina, con domótica, automatizado. La casa se arrienda por USD 1.200, y lo pagan, sobre todo extranjeros".

David Flores, presidente de la ACBIR del Azuay

¿Considera que el costo de vivienda se ha incrementado por la gentrificación?

La gentrificación es desplazar a personas que habitaban de manera inicial en un territorio, debido a que vienen personas extranjeras, generalmente, a ocupar servicios de un mayor valor económico. Esto hace que para las personas, que habitaban inicialmente en ese lugar, no puedan acceder a esos servicios y obviamente empiecen a desplazarse.

¿La gentrificación ha sido una oportunidad o un problema para Cuenca?

Nosotros vamos a estar siempre del lado de la intermediación. Un problema para nosotros como tal no es. Lo que sí es problema para nosotros es la especulación y la informalidad en el sector.

¿Hacia qué zonas se está desplazando el mercado para quienes buscan una casa para arrendar o comprar?

Cuenca tiene un tema duro, a diferencia de otras ciudades, que es el alto valor del costo del suelo. Eso dificulta no solo a la población en general, sino también a desarrolladores inmobiliarios, a constructores (que deben) hacer proyectos que abarquen a la mayor cantidad de la población.

Si bien es cierto, tenemos un plan urbano aprobado hace unos años, que pretende densificar la ciudad para ocupar la mayor cantidad de pisos y de esa manera se abarate el costo de suelo, todavía es evidente que las personas se siguen desplazando a lugares como San Joaquín, Challuabamba, y a zonas altas como Racar y Sinincay. 

¿Cuáles son las realidades de quienes tienen viviendas en zonas apartadas?

El cliente siempre va a estar atado a su presupuesto, pero también va a querer estar en la mejor zona posible. 

En comparación a otras ciudades, en Cuenca todavía relativamente tenemos todo cerca, no hay ese fenómeno donde, sin un vehículo, no puedo hacer nada. 

"Sí hay una realidad: en muchos sectores todavía carecen de servicios básicos. Casos como, una vivienda de lujo en una zona donde las vías están de tierra, no hay agua potable, alcantarillado, son las que más difícil se venden".

David Flores, presidente de la ACBIR del Azuay

Otra de la realidad es que los espacios de vivienda se acoplan como sitios de hospedaje, ¿cómo afecta al sector y a quienes buscan vivir?

El propietario tiene su total derecho de hacer con su inmueble lo que él crea conveniente, obviamente hay ciertas regulaciones que se deben cumplir, pero sí hay otros casos que les va mal en un Airbnb. 

Hay personas que ven lo dificultoso que es eso y prefieren arrendarlo de manera fija y hay condominios donde son claros de no permitir este tipo de plataformas. 

Hay un boom de la construcción de edificios en zonas de alta plusvalía, ¿quiénes compran esos inmuebles?

Normalmente son inversionistas. Eso es importante recalcarlo y hay que hacer un análisis a detalle de quiénes son los compradores. Es decir, si los proyectos en realidad están abarcando las necesidades de la ciudadanía o si más bien se está volviendo dirigido para inversionistas, del extranjero, sobre todo; migrantes.

¿Debido a los altos costos, podrían las ventas ser insostenibles, y esto bajaría los precios?

Aún no estamos en eso. Puede que dentro de unos años en verdad esto se vuelva tan insostenible. Tarde o temprano la gente va a terminar priorizando el tema económico. 

Por más servicios comunales que me quieran vender en determinado edificio, lo que va a mandar es el valor. 

¿Hay algún punto medio para que el acceso a la vivienda sea un tema de justicia y accesibilidad?

Creo que el tema va por educarse, no solo para los compradores o inquilinos, sino también para los propietarios. El mercado en general va a responder a la oferta y demanda, pero de alguna manera sí tenemos en estos momentos instrumentos legales que ponen un techo, sobre todo, a los temas de arriendos. 

La Ley de Inquilinato es clara: no puedo arrendar un inmueble para vivienda en más de la doceava parte del 10% de lo que cuesta el inmueble, según el valor catastral del Municipio.

Eso le va a perjudicar al propietario y en otros casos le va a favorecer, porque está atado a la valoración del Municipio. Todos sabemos que esa valoración en la gran mayoría de casos no corresponde a la realidad, o está sobrevalorado el predio en el catastro o está muy por debajo del valor real.

¿Incide que Cuenca se esté convirtiendo en una ciudad de escape de quienes huyen de la violencia o por la presencia de extranjeros?

No incide mucho en el tema de costos. Sí es evidente que Cuenca, más allá del tema turístico, es muy apetecida por su seguridad.