Las bodegas corporativas ganan terreno en Guayaquil y Cuenca

Las bodegas corporativas, ofibodegas o centros logísticos de operación se han convertido en un tipo de inmueble cada vez más atractivo en el sector industrial de Ecuador.

Esto ocurre, especialmente en Guayaquil, dice Germán Carvajal, gerente de división inmobiliaria de la empresa MarketWatch.

¿Qué son las bodegas corporativas? Se trata de propiedades que ofrecen espacios para almacenamiento y distribución, pero también para oficinas, área de producción y sala de exhibición. Por ello, son lugares que resultan interesantes para las pequeñas y medianas empresas (pymes).

¿Cuáles son las razones del boom de las bodegas corporativas? Principalmente se debe a dos factores: el tipo de inmueble y los cambios que han experimentado los negocios por la pandemia.

"Las bodegas corporativas permiten al empresario tener control directo de la mercadería y de toda la operación de administración, logística y comercialización", afirma Cristina Verdesoto, manager de cuentas en Ecuador para el portal de servicios inmobiliarios Properati.

Cambios de hábitos de consumo

Tras la pandemia de Covid-19, el comercio electrónico vive un despunte y esto ha originado que los negocios busquen espacios de almacenamiento.

En Ecuador las ventas digitales se elevaron más de 40% entre 2019 y 2020, según la Cámara Ecuatoriana de Comercio Electrónico (CECE).

"Con la pandemia se ha desarrollado la digitalización de todos los servicios y eso ha hecho que las empresas estén pensando en los 'dark stores' para ofrecer sus productos", dice Gastón Delaporte, gerente de Plusvalia en Ecuador.

Las 'dark stores' o tiendas fantasmas son puntos de venta minorista o centro de distribución que atiende exclusivamente compras en línea, no hay venta presencial. 

Ese tipo de tiendas, así como las 'dark kitchen' o cocinas fantasmas, tomaron impulso en el país a raíz de la pandemia.

Guayaquil marca la tendencia

En Guayaquil el desarrollo de proyectos de bodegas corporativas también responde a que “los negocios están migrando hacia sectores residenciales que se han consolidado. El objetivo es atender en esas zonas la demanda de bienes y servicios”, dice Carvajal de MarketWatch.

Verdesoto, de Properati, coincide en eso y agrega que las zonas de Guayaquil que se han consolidado para vivienda y en las que se están desarrollando proyectos de bodegas corporativas son:

• Vía a Samborondón (pueblo)
• Avenida Narcisa de Jesús
• Vía a la Costa
• Vía a Daule
• Sector de Durán

En Guayaquil el precio del metro cuadrado de una bodega corporativa oscila entre los USD 950 y USD 1.200, dependiendo de los servicios y acabados.

"El precio por metro cuadrado podría considerarse alto, pero hay que tener en cuenta los beneficios que ofrecen estos espacios, que son difíciles de encontrar cuando las unidades de producción, almacenamiento y administración están separadas", afirma Verdesoto.

Otra ciudad en la que han empezado a desarrollarse proyectos de bodegas corporativas es Cuenca, eso se debe a su tamaño y a su distribución residencial.

"Cuenca es una ciudad pequeña, por lo que cada metro cuadrado de tierra es aprovechado por el sector inmobiliario. Pero, con la consolidación de zonas residenciales se necesita el desarrollo de servicios comerciales y ahí hay oportunidades para las bodegas corporativas", explica Carvajal.

Quito, a pesar de ser la capital del país, aún no descubre este tipo de inmuebles comerciales.

Eso responde a que en los últimos 40 años se podía desarrollar proyectos industriales dentro de la ciudad. Con el paso del tiempo las fábricas han migrado a los extremos y han dejado galpones que se han transformado para almacenamiento y distribución de productos.

Aunque Carvajal considera que en un mediano plazo en Quito empezarán a haber proyectos de bodegas corporativas, sobre todo en el Valle de Cumbayá. Eso porque es la zona de mayor crecimiento residencial.

En la actualidad el 68% de la demanda de inmuebles comerciales en Quito está concentrada en bodegas de almacenamiento, según MarketWatch. El resto de la demanda se centra en galpones industriales.

Urbanizaciones industriales

En Guayaquil las bodegas corporativas se encuentran agrupadas en parques empresariales también denominados urbanizaciones industriales.

Se consideran urbanizaciones porque tienen servicios como:

• Entrada controlada de personas
• Control de videovigilancia
• Acceso corporativo y acceso de descarga
• Salas de reuniones
• Edificios administrativos
• Áreas comunales

Las bodegas corporativas en su mayoría se venden o también entran a concesión, pocos se alquilan.

La concesión inmobiliaria es una especie de 'leasing' o arrendamiento financiero. Este es un contrato a través del cual el arrendador traspasa el derecho de usar una propiedad a un arrendatario, a cambio del pago de rentas de arrendamiento durante un plazo determinado.

Al terminar ese tiempo el arrendatario tiene la opción de comprar el bien arrendado pagando un precio determinado, devolverlo o renovar el contrato.