¿Está pensando en pedir un crédito hipotecario? Estas son las claves para tomar una buena decisión financiera
Las tasas de interés y los plazos de los créditos hipotecarios incidirán en el valor final que terminará pagando por la casa. Además, hay costos adicionales que debe sumar al presupuesto, como seguros e impuestos.
Imagen referencial del proyecto inmobiliario Los Esteros", ubicado en Manta, 4 de junio de 2024.
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Facebook Biess.
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Comprar una vivienda a través de un crédito hipotecario es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, pues se está comprometiendo a pagar una deuda por lo general, por 20 a 25 años, dice el economista Gonzalo Cucalón.
"Pese a eso, es uno de los créditos más recomendables desde el punto de vista financiero, porque la persona está adquiriendo un bien que no se devalúa en el tiempo", añade.
En Ecuador, las opciones para acceder a un crédito hipotecario están en el sector privado, a través de bancos, cooperativas y mutualistas; así como en el sector público, a través del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess).
De todos, el Biess es el principal actor del mercado, pues del total de cartera de créditos hipotecarios en el país, este banco es responsable de casi el 60%.
Estas son algunas claves para que tome una buena decisión financiera al optar por un hipotecario en Ecuador:
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Ponga en orden su historial crediticio
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Cucalón menciona que antes de buscar un crédito hipotecario, la persona debe reducir lo más posible su endeudamiento en créditos de consumo.
En caso de tener créditos de consumo, es importante que esté al día en sus cuotas.
Esto porque la institución financiera podría negar el crédito hipotecario si, a través de la información de los burós de crédito, identifica que se ha atrasado en sus pagos, pues eso perjudica su calificación de crédito o lo que se conoce como "score".
Además, al tener deudas de consumo acumuladas, lo más probable es que su capacidad de endeudamiento será más baja, dice Cucalón.
Además, la institución financiera podría detectar que sus recursos no son suficientes para endeudarse en un hipotecario, si ya está destinando una buena parte de su dinero a otras deudas.
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Identifique la cuota que podrá pagar
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Antes de endeudarse debe saber cuál es la cuota que sus recursos le permitirán pagar.
Recuerde que si va a solicitar un crédito hipotecario, las instituciones financieras no suelen cubrir el valor total de la vivienda; por lo que deberá contar con un porcentaje del valor, que es lo que se conoce como la "entrada".
Mientras más alta sea la entrada que logre ahorrar, menor será el crédito hipotecario que necesitará. En Ecuador, los bancos, mutualistas y cooperativas suelen financiar entre el 80% y 95% del valor de la vivienda.
Pero en Ecuador, las empresas inmobiliarias implementan estrategias para reactivar las ventas de viviendas, que han estado alicaídas desde 2023. Una de ellas es permitir que los interesados paguen la entrada en cuotas por uno o dos años.
Una vez que haya identificado cuál es el monto de crédito hipotecario que requerirá, el siguiente paso es conocer cuál es la cuota mensual que podrá pagar. Para ello debe hacer un presupuesto de sus ingresos y gastos, dice Cucalón.
Lo recomendable es que la cuota del hipotecario sea de máximo el 30% o 40% de sus ingresos.
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Compare las tasas de interés y plazos
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Las tasas de interés y los plazos incidirán en el valor final que terminará pagando por la vivienda.
En Ecuador la tasa de interés más baja es de 4,99% anual. Se trata de una tasa que está subsidiada mediante el Programa de Vivienda de Interés Público y Social (VIP y VIS), del Ministerio de Vivienda Miduvi.
El programa VIP y VIS ofrece crédito hipotecario a esa tasa, con un 5% de entrada, a 25 años plazo. El crédito se otorga a través algunos bancos privados, mutualistas y cooperativas que se sumaron al plan estatal vigente desde 2019.
No obstante, el programa solo financia viviendas hasta ciertos umbrales, que van variando cada año.
Por ejemplo, en 2025, la vivienda interés social puede costar hasta USD 83.660 y la de interés público, entre USD 83.664,7 y USD 107.630.
Luego está el Biess, que es la opción ideal para quienes están afiliados al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
La tasa más baja que ofrece el Biess es de 5,99% anual, pero aplica solo para vivienda calificado como preferencial, que no puede costar más de USD 90.000.
Las tasas en el Biess pueden llegar hasta 9,10% anual y los plazos hasta 25 años.
Recientemente, en marzo de 2025, Banco del Pacífico, un banco cuyo accionista es la entidad financiera pública CFN, bajó la tasa de interés para los hipotecarios que era de alrededor de 10% a 7,5%.
En general, la banca privada, mutualistas y cooperativas, la tasa de interés promedio es de 10,9% anual con plazos de entre 20 y 25 años.
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Tome en cuenta los gastos adicionales
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Al comprar una casa con un crédito hipotecario incurrirá en gastos adicionales. Por ejemplo, los gastos legales que varían según el tipo de vivienda.
Algunas entidades financieras cubren estos gastos y lo suman al monto del crédito a desembolsar, aunque también puede pagarlos por su cuenta.
Entre los gastos legales que tendrá que pagar está:
1. Costos de escritura de compraventa y constitución de la hipoteca, para lo cual se requiere un abogado, notario
2. Pagos en el registro de la propiedad, tasas al municipio.
Además, en Ecuador los ecuatorianos que acceden a un crédito deben pagar un impuesto de 0,5% sobre el capital del préstamo. Se trata de la contribución para la Sociedad de Lucha Contra el Cáncer (Solca), dispuesta en el Código Orgánico Monetario y Financiero.
Otro gasto adicional en el crédito será el de seguro contra incendios y el de desgravamen. Este último es un seguro con el que se salda la deuda de la casa si el comprador muere.
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