Gobierno negocia con la banca y las mutualistas cambios a la tasa de interés para créditos VIS y VIP

El Gobierno de Daniel Noboa implementará una nueva fórmula de subsidio para la tasa de interés del crédito hipotecario para la Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Público (VIP), confirmó el ministro de Vivienda Humberto Plaza este 27 de agosto de 2024.

El programa de crédito VIP y VIS permite a los ecuatorianos acceder a un crédito hipotecario con una tasa de interés subsidiada de máximo 4,99% anual, con un plazo de hasta 25 años y pagando 5% de entrada. 

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En contraste, la tasa de interés promedio que cobran las entidades financieras privadas por un crédito hipotecario tradicional sin subsidio es de alrededor de 10,75% anual, y el plazo máximo suele ser de hasta 20 años por lo general.

Bancos y mutualistas dicen que están trabajando "a pérdidas"

Sin embargo, tras cinco años desde el inicio del plan, ahora el Gobierno de Noboa implementará cambios en el mecanismo de subsidio de la tasa de interés para el crédito VIP y VIS.

Esto, debido a que las entidades financieras privadas que colocan esos créditos (bancos, mutualistas y cooperativas) han informado al Gobierno que están trabajando "a pérdida" y, en algunos casos, han suspendido temporalmente las nuevas aprobaciones.

"Estamos en conversaciones con las entidades financieras, no podemos obligar a nadie a que trabaje a pérdida", dijo Plaza. Y añadió: "Ellos están conscientes de que este es un programa social y solo piden no perder plata, tener un mínimo de utilidad. Lo entendemos y hay toda la apertura para negociar".

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Consultado sobre si los cambios implicarán que los clientes finales tendrán que pagar una tasa de interés de más del 4,99% anual,  Plaza dijo que todavía no se puede saber qué pasará con ese porcentaje, ya que están en negociaciones.

"Vamos a llegar a una salida en la que todos salgan contentos... Estamos analizando opciones, por ejemplo, la participación del Estado en el subsidio puede cambiar".

Humberto Plaza, ministro de Vivienda.

Y agregó que se están realizando mesas técnicas con el sector financiero, para implementar "en los próximos días", los cambios necesarios en el mecanismo de subsidio de la tasa de interés.

Jorge Villena, jefe inmobiliario de Banco Pichincha, dijo que hay apertura de este banco, que es el que más créditos de este tipo coloca en el país, para seguir aprobando estas operaciones. 

"No debe haber preocupación sobre el programa, estamos con mesas de trabajo, no se ha frenado la colocación, seguiremos con las mesas técnicas para encontrar una solución, pronto voltearemos la página", dijo Villena.

¿Por qué el Gobierno analiza cambiar la tasa de interés?

Para la implementación del programa de crédito VIP y VIS, en 2019, el Gobierno de ese entonces creó un fideicomiso en el que, el 38% de los recursos para otorgar estos créditos corresponde a dinero público y el 62% restante a aportes de las entidades financieras privadas, explica Daniel Elmir, Ceo de Elmir Grupo Inmobiliario.

Con este sistema, el dinero que el Estado aporta al fideicomiso tiene una tasa de interés de alrededor de 0,1%, pero el dinero que aportan las entidades financieras privadas tiene una tasa de interés de mercado, con lo que al juntar los dos aportes, la tasa termina siendo de 4,99%, añade Elmir.

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Pero ahora el problema se origina porque, en un escenario de poca liquidez en la economía, desde 2023 y en lo que va de 2024, las entidades financieras han tenido que pagar tasas de interés más altas para conseguir el fondeo que requieren para colocar estos créditos hipotecarios en Ecuador.

"Si antes los bancos o las mutualistas conseguían fondos a una tasa de 8% anual, ahora la consiguen a 9% y 10% y ya no es sostenible para ellos", agrega Elmir.

¿Qué efectos tendrá un cambio de la tasa de interés?

Si no hay un consenso, en el sector inmobiliario y de la construcción temen que las entidades financieras contraigan la colocación de estos préstamos, que a pesar de la situación de estancamiento económico en Ecuador, han tenido una buena demanda este 2024, dice Henry Yandún, vocero de Constructores Positivos.

Yandún dice que lo ideal es que la tasa de interés no suba de 4,99%, pues eso podría desincentivar la compra de estas casas y los constructores ya han hecho fuertes inversiones en estos proyectos.

"Hemos visto muchas trabas que han puesto las entidades a los clientes para acceder a estos créditos hipotecarios, esperamos que el Ministerio y las entidades se pongan de acuerdo en cuanto al subsidio de la tasa y que los proyectos en los que ponemos mucho capital y empeño, se vendan, dijo Sonia Costales, gerente de proyectos de la firma Novark Constructora-Inmocontacto.

Paulina Viteri, asesora legal de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas de Ecuador (Apive), dice que las empresas inmobiliarias y constructoras necesitan certezas de qué pasará con la tasa de interés, pues quienes hacen sus promesas de compra-venta y comienzan a pagar la entrada de sus viviendas lo hacen con la expectativa de que la tasa de interés será de 4,99%.

"Si la tasa de interés sube, la cuota del crédito también y puede ser que las familias ya no puedan pagar montos más altos", añade.

Todavía quedan USD 145 millones en el fideicomiso

Entre enero y julio de 2024, las instituciones financieras han colocado USD 82,6 millones de créditos VIP y USD 57,4 millones de préstamos VIS.

El ministro de Vivienda dijo que el programa de crédito VIP y VIS tiene que continuar, porque todavía hay en el fideicomiso USD 145 millones disponibles.

Esos recursos alcanzarían para préstamos durante un año más, dice Yandún, por lo que es clave que el Gobierno busque nuevos mecanismos para renovar ese fideicomiso que comenzó en 2019 con alrededor de USD 1.000 millones en recursos.

Entre los requisitos para acceder al crédito VIP o VIS están que la casa a comprar sea parte de un proyecto inmobiliario aprobado por el Miduvi, que sea una vivienda nueva y que sea la primera vez que la persona va a adquirir su casa propia.

Las instituciones financieras calificadas para dar estos créditos son: Banco Pichincha, Banco del Pacífico, Mutualista Pichincha, Mutualista Azuay y Cooperativa Atuntaqui.

Y los montos máximos de crédito que se otorgan son:

• VIS: Crédito de hasta 178 salarios básicos, esto significa que en 2024 se podrá comprar una vivienda con este tipo de crédito por hasta USD 81.880.

• VIP: El monto máximo para el crédito hipotecario es de entre 178,01 y 229 salarios básicos. Lo que significa que con este crédito en 2024 se podrá comprar una vivienda de entre USD 81.884,6 y USD 105.340.