Los 'micro' departamentos, una tendencia que gana espacio en Quito

La construcción de grandes edificios con 'micro' departamentos o estudios, que no superan los 40 metros cuadrados, es un nuevo segmento que gana espacio en el mercado inmobiliario de Quito.

En diferentes puntos de la capital se observan anuncios que ofertan este tipo de soluciones habitacionales, una tendencia que se ha consolidado en ciudades con una alta densidad poblacional como Tokio, Pekín y París.

Sobre las avenidas Amazonas y Naciones Unidas, puntos claves de la zona financiera de Quito, se empieza a levantar el edificio Qondesa, de la constructora Uribe Schwarzkopf.

Se trata de un edificio de 36 pisos que tendrá 465 departamentos de entre 25 y 35 metros cuadrados.

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El gerente de Proyectos de la empresa, Jacobo Herdoíza, dice que la oferta de este tipo de construcciones aumenta ante la necesidad de las personas por vivir en espacios mejor ubicados, aunque sean más pequeños.

Sostiene, además, que no se trata solamente de densificar la ciudad, que en los últimos años se ha despoblado, sino de evitar un crecimiento del parque automotor.

"Solo tendremos 257 estacionamientos, es decir, la mitad de los departamentos no tendrán un lugar para vehículos", puntualiza Herdoíza.

Y agrega que la apuesta por construir departamentos sin estacionamientos tiene que ver con el objetivo que tiene Quito de convertirse en una 'ciudad de 15 minutos', aprovechando los beneficios del Metro.

"Si tienes todos los servicios cerca, no hay necesidad de tener un auto. Tenemos el Metro, que es una oportunidad enorme para reducir el parque automotor e impulsar el uso de medios de transporte alternativo", señala.

Como estrategia para lograr este objetivo, dice, los estudios de 25 metros cuadrados que no tienen estacionamientos costarán alrededor de USD 80.000. Es decir, USD 20.000 menos del de los que sí tendrán parqueadero.

A menos de tres kilómetros, sobre las calles aledañas a la avenida De los Shyris, la oferta se multiplica. En la República de El Salvador, se construye el edificio Xoe Ecobuilding, de la constructora Proaño Proaño.

Este edificio tiene mini suites, suites y departamentos entre desde USD 74.900 y USD 167.000.

Siguiendo con la tendencia de ofrecer soluciones habitacionales sin la necesidad de que cuenten con parqueaderos para incentivar el uso del Metro y de otros sistemas de movilidad, el edificio Xoe Ecobuilding "reduce la cantidad de estacionamientos para autos dando prioridad al uso de bicicletas y medios de transporte alternativos y no contaminantes", dice la constructora en su página web.

Las 115 minisuites, por ejemplo, no cuentan con estacionamientos, pues "todo lo necesario está a 15 minutos de distancia", agrega.

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Las constructoras coinciden en que los cambios demográficos que experimenta Ecuador en los últimos años impactan directamente en la oferta inmobiliaria.

Según el Censo de Población y Vivienda 2022, el crecimiento de la población se ha estancado en los últimos años.

Las mujeres, en la actualidad, tienen 1,86 hijos en promedio, una cifra muy inferior a los 6,39 que tenían en 1970.

Además, el promedio de edad en el que las mujeres tienen hijos pasó de 21 años a 27 entre 2010 y 2022.

El Instituto Ecuatoriano de Estadística y Censos (INEC) detalla que la caída en la tasa de natalidad provocó cambios en la composición de las familias.

Actualmente, las familias de uno y dos miembros son mayoría, pues representan 16,6% y 20,1% de la población, respectivamente. Y el modelo de hogar predominante es el de tres miembros, con el 21,7%.

"Es ahí donde vemos una nueva oportunidad para satisfacer las nuevas necesidades de vivienda", dice Herdoíza.

Una ciudad vertical

Los cambios al Plan de Uso y Gestión del Suelo, aprobados por el Municipio de Quito el 10 de mayo de 2024, apuntan, entre varios objetivos, a un crecimiento vertical de la ciudad.

El secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda, José Morales, dice que el Municipio aspira a repoblar la ciudad entregando beneficios a la industria de la construcción.

"Vamos a autorizar que en ciertos puntos del norte de la ciudad se construyan edificios de hasta 40 pisos, mientas que en el sur se permitirán construcciones de hasta 20 pisos", detalla Morales.

El funcionario adelanta que el Municipio también reducirá el valor de la concesión en el sector occidental de La Carolina. Y, en otros, como La Mariscal, entre las avenidas Colón y Orellana, "vamos a eliminar este impuesto".

Estas medidas, puntualiza, obedecen a que la demanda de departamentos ha aumentado en los últimos 20 años.

Cifras del INEC muestran que en 2001 solo el 9,9% de los inmuebles correspondía a departamentos. Esta cifra pasó al 22,4% en 2022.

El urbanista Fernando Carrión califica de "errática" la iniciativa municipal de propiciar la construcción de edificios en ciertos puntos de la ciudad sin tener claro "un proyecto de ciudad".

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"Con la actual situación de la ciudad, la construcción de grandes edificios seguirá dándose en los sectores consolidados, es decir, en los alrededores del parque La Carolina", señala.

Y advierte que "el resto de la ciudad no tendrá un adecuado desarrollo, como ocurre hasta el momento".

Lo que se debe hacer, añade, es crear pequeñas centralidades alrededor de una sola columna vertebral: el Metro de Quito.

"Esto es lo que se llama la urbanización del Metro. Solo así puede haber una verdadera 'ciudad de 15 minutos'", dice Carrión.

El experto, sin embargo, sostiene que esto no ocurrirá con los planteamientos del Municipio porque "las personas siguen yéndose a los valles al ver que la parte urbana no le ofrece nada".

Según Carrión, si el Metro solo opera como un medio de transporte para acortar las distancias de un sector de la población, la ciudad seguirá creciendo de forma desordenada.