La tasa de interés para los hipotecarios ya no estará sujeta al avalúo del inmueble, como se hace actualmente, sino al monto del crédito solicitado.
El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) tiene previsto aprobar en dos semanas una nueva reforma. Se trata de un reajuste de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios, quirografarios y prendarios.
La norma apunta, sobre todo, a facilitar el acceso a los préstamos hipotecarios a afiliados y jubilados del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS).
Con el nuevo manual de crédito del Biess, la tasa de interés para los hipotecarios no estará sujeta al avalúo del inmueble, como se hace actualmente. Más bien, será fijada según el monto de crédito solicitado, independientemente del costo de la vivienda, departamento o terreno.
Por ejemplo, si un afiliado busca comprar una casa en USD 100.000, pero ya tiene garantizado el pago de USD 30.000, su necesidad de financiamiento será solo por USD 70.000, a una tasa de interés de 5,99%.
"La tasa de interés estará atada únicamente a la necesidad de financiamiento y a la capacidad de pago del cliente; y no al costo total de la vivienda, que está atado al avalúo comercial", dice a PRIMICIAS el subgerente del Biess, Freddy Monge.
Un empujón para la construcción
El Biess tiene dos categorías para establecer las tasas de interés en los préstamos hipotecarios. La primera de 5,99% en inmueble que tienen un valor comercial de hasta USD 90.000.
Y, una segunda que va desde 6,99% en inmuebles cuyo valor comercial supera los USD 90.001. Si el costo de la vivienda aumenta, la tasa de interés será mayor.
"En definitiva, con el nuevo manual de crédito del Biess se reducirá la tasa de interés a favor de los clientes".
Freddy Monge, subgerente del Biess.
La aplicación del nuevo manual de crédito en los sistemas informáticos bancarios tomaría alrededor de tres meses. Eso significa que a partir de junio de 2021 ya se aplicaría la nueva metodología.
Monge añade que los actuales clientes del Biess, que usan la metodología vigente, también pueden reajustar las tasas de interés de sus préstamos, próximamente.
Fernando Acurio, presidente de Acurio & Asociados, una firma especializada en valoración de inmuebles, asegura que el nuevo manual de crédito dinamizará la construcción porque disminuirá las tasas de interés.
"Va a potenciar la economía del sector de la construcción porque tendríamos mayor cantidad de personas con acceso a créditos para comprar casas", señala Acurio.
Pandemia y otros males
La idea de la reforma, según Monge del Biess, es corregir "las distorsiones en el Banco y ayudar a las familias durante la crisis derivada de la pandemia de coronavirus".
Precisamente, la medida busca dar respuesta a cientos de quejas de usuarios que no pudieron acceder a los préstamos hipotecarios, debido a las diferencias que existían entre el valor solicitado para el préstamo (costo de la casa) y el avalúo comercial.
Álvaro T., un afiliado del IESS, comenta que solicitó un préstamo para comprar un departamento de USD 90.000 en el norte de Quito, pero el proceso fue negado porque el avalúo comercial del inmueble superó los USD 130.000.
"¿Cómo puede ser que el Biess en plena pandemia, con la economía destrozada y nuestros salarios reducidos, especule con los precios de los inmuebles por arriba del valor que ofrecen los vendedores", cuestiona Álvaro T.
Monge tiene una explicación. Asegura que el Biess no influye en el avalúo de las viviendas.
Los peritos, un grupo de personas independientes al banco, son los encargados de ejecutar los avalúos inmobiliarios, que pueden diferir con el valor que solicitó el cliente.
El avalúo comercial consiste en analizar varias condiciones del mercado de la construcción, como la ubicación de las viviendas, los servicios básicos que existen alrededor de la casa, los acabados, y los valores de viviendas en los alrededores.
"El avalúo se hace por metro cuadrado", expresa Monge.
De acuerdo a un estudio de la Cámara de la Construcción, un metro cuadrado de una casa estándar en el sur de Quito tiene un avalúo comercial de USD 825. Mientras que el mismo metro cuadrado de una casa estándar en Cumbayá tiene un costo de USD 1.506.
Según el Biess, los peritos sí han tomado en cuenta -al momento de realizar los avalúos- los efectos de la pandemia.
Por su parte, Acurio señala que con los avalúos comerciales, los peritos buscan que el Biess tenga garantías reales de que no prestará dinero a clientes sin capacidad de pago.
Corrección en solicitudes
Actualmente, si los valores entre el avalúo comercial y lo solicitado no coinciden, el Biess anula la solicitud del crédito.
Según Monge, al momento se realiza correcciones para que en las siguientes semanas, los usuarios puedan corregir los valores solicitados en línea. Esto permitiría que la solicitud no sea anulada.
Cifras del Banco indican que del 100% de las solicitudes por préstamos hipotecarios en el Biess entre enero y marzo de 2021, el 15% se anuló.
Eso significa que de 4.475 solicitudes realizadas, 688 se anularon o caducaron.
Pese a las solicitudes anuladas, el Biess destaca que hay mucha demanda de préstamos hipotecarios.
En 2020, por ejemplo, el Biess aprobó 6.795 solicitudes de créditos hipotecarios por USD 369 millones. En este año está previsto aprobar 10.000 solicitudes de crédito por un monto de USD 500 millones.
En lo que va del año hasta el 16 de marzo, el Biess ha colocado USD 105 millones en 1.811 operaciones de crédito.
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