¿Debe las alícuotas del condominio? Estas son las nuevas restricciones que podrán aplicarle en Ecuador
Conozca qué cambia con la reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal. Los condominios podrán restringir el uso de piscinas, gimnasios y otras áreas a quienes no paguen las alícuotas.
Conjunto habitacional en Cuenca.
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El presidente Daniel Noboa cambió las reglas para el manejo de deudas en condominios, conjuntos habitacionales y urbanizaciones, lo hizo a través del Decreto Ejecutivo 462, suscrito este 31 de julio de 2026.
El documento reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal y estableció nuevas consecuencias para los propietarios o usuarios que acumulen pagos pendientes de expensas comunes.
Así, la reforma permite que los condominios restrinjan el uso de áreas, servicios y espacios comunes que no sean indispensables cuando exista mora, pero prohíbe afectar el acceso a la vivienda y servicios esenciales.
¿Qué áreas podrán restringirse por falta de pago?
La norma establece que los copropietarios que mantengan deudas vencidas por expensas ordinarias, extraordinarias, aportes al fondo común de reserva, intereses de mora o gastos de cobranza podrán perder temporalmente el acceso a espacios comunes no esenciales.
Entre estos se encuentran piscinas, gimnasios, salones comunales, salas de eventos, canchas deportivas, áreas BBQ, terrazas recreativas, salas de cine, coworking, parqueaderos de visitantes y otros espacios sociales o recreativos.
También podrán limitarse servicios complementarios financiados por las cuotas comunes, como ciertos accesos electrónicos, tarjetas, controles para áreas no indispensables, internet comunal, lavandería compartida o servicios centralizados cuando sea técnicamente posible suspenderlos.
La vivienda y los servicios básicos quedan protegidos
El decreto establece que ninguna sanción por mora podrá impedir el ingreso o salida del inmueble, el acceso al departamento o casa, ni afectar servicios esenciales.
Los administradores no podrán suspender el agua potable fría, saneamiento, seguridad básica, rutas de evacuación, sistemas contra incendios ni impedir la atención de emergencias por parte de bomberos, policías o personal médico.
Además, la norma garantiza el acceso a mecanismos de movilidad indispensables para personas con discapacidad, mujeres embarazadas o quienes tengan una condición médica temporal justificada.
Nuevo proceso antes de aplicar restricciones
Antes de limitar áreas comunes, la administración deberá notificar al propietario o usuario responsable sobre la deuda. La comunicación debe incluir el período adeudado, número de cuotas vencidas, valores pendientes, intereses y gastos de cobranza.
El deudor tendrá cinco días para pagar, justificar el pago o solicitar un convenio. Si no regulariza su situación, la administración podrá aplicar las restricciones establecidas.
Una vez cancelada la deuda o firmado un acuerdo válido, el condominio deberá levantar las limitaciones en un plazo máximo de 24 horas.
Más control sobre administradores y cuentas
La reforma también obliga a los administradores a informar periódicamente sobre la situación económica del inmueble. Deberán reportar la cartera vencida, las gestiones de cobro realizadas y los convenios de pago vigentes.
Además, los propietarios que estén en mora no podrán votar en las asambleas ni ocupar cargos de administración mientras mantengan obligaciones pendientes.
El decreto busca mejorar la recuperación de recursos para el mantenimiento de los condominios y establecer reglas claras para equilibrar el pago de obligaciones con la protección de derechos básicos de los residentes.
Este Decreto Ejecutivo entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en el Registro Oficial.
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