Dar garantía no es obligatorio al arrendar una casa y los contratos pueden ser verbales; conozca las claves de la Ley de Inquilinato

La normativa establece obligaciones para ambas partes del contrato de arrendamiento. El propietario debe entregar el inmueble en condiciones adecuadas y realizar las reparaciones que le correspondan, mientras que el inquilino está obligado a pagar el arriendo puntualmente, cuidar la vivienda y responder por los daños que cause.

En caso de incumplimiento, la ley prevé sanciones. El contrato puede darse por terminado si el inquilino no cumple con sus obligaciones. A su vez, los arrendadores que no mantengan el inmueble en condiciones adecuadas pueden recibir multas e incluso indemnizaciones de hasta tres meses de arriendo cuando esa falta obliga al inquilino a desocupar la vivienda.

La legislación reconoce la validez tanto de los contratos escritos como verbales. 

Si no existe un contrato escrito, el arrendador puede presentar una declaración juramentada ante un juez de Inquilinato para acreditar la relación de arrendamiento.

Mauricio Villagrán, abogado experto en inquilinato, señala que uno de los principales problemas en los arrendamientos en Ecuador es la falta de contratos escritos. Aunque la ley permite acuerdos verbales, estos dificultan demostrar las condiciones pactadas cuando surge un conflicto.​
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​Por ello recomienda detallar claramente en el contrato las partes (arrendador e inquilinos), el inmueble, el canon de arrendamiento, la forma y plazo de pago, las causales de incumplimiento y el mecanismo para resolver controversias, ya sea mediante mediación, arbitraje o la vía judicial.

Solo cuando el arriendo mensual supera un salario básico unificado (SBU), USD 482 para 2026, el contrato debe celebrarse por escrito y registrarse ante un notario dentro de los 30 días posteriores a su firma.

Para contratos con un arriendo inferior al SBU, la ley no exige ese registro ante el notario.

La Ley de Inquilinato no obliga a las partes a entregar una garantía o depósito al firmar un contrato de arrendamiento. Sin embargo, es una práctica habitual que arrendador e inquilino acuerden este pago y lo dejen expresamente establecido en el contrato. 

Una vez firmado el contrato, la garantía y las condiciones para su devolución pasan a ser de cumplimiento obligatorio para ambas partes.

Normalmente arrendador e inquilino acuerdan uno o dos meses de arriendo señaló Villagrán. Al finalizar el contrato, ese dinero debe devolverse al inquilino de la forma que establezca el contrato, salvo que existan daños comprobados en el inmueble atribuibles al inquilino. En esos casos, las reparaciones deben justificarse y su costo verificarse antes de descontarlo de la garantía.

El inquilino tiene derecho a permanecer al menos dos años en la vivienda. La ley establece que el arrendador solo puede solicitar la desocupación del inmueble por causas específicas. 

Entre ellas constan el incumplimiento de dos meses de pago, los daños ocasionados al inmueble, el subarriendo sin autorización, el uso distinto al acordado, la demolición del edificio o la necesidad comprobada del propietario de ocupar el inmueble.
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​Una vez cumplido el plazo mínimo del contrato (dos años), el propietario debe notificar al inquilino con 90 días de anticipación si desea recuperar el inmueble.

Si el arrendatario ocasiona daños al inmueble o a sus instalaciones, debe asumir el costo de las reparaciones.

Si no lo hace, el propietario puede ejecutar las obras, cobrar el valor invertido con un recargo del 10% e incluso solicitar la terminación del contrato.

La ley obliga al arrendador a mantener el inmueble en condiciones adecuadas para su uso.

Si no realiza las reparaciones que le corresponden, el inquilino puede acudir ante un juez y, con autorización judicial, efectuar las obras indispensables. Luego podrá descontar ese valor del canon de arrendamiento y aplicar un recargo del 10%.