¿En qué ciudades los ecuatorianos buscan adquirir una segunda vivienda?

Cuenca, Ambato e Ibarra son ciudades en las que la absorción inmobiliaria, un indicador que mide el número de unidades de vivienda vendidas respecto de la oferta disponible en el mercado, ha mejorado en el último año. 

El vicepresidente del gremio Constructores Positivos, Joan Proaño, explica que eso se debe, en parte, a la búsqueda de una segunda vivienda.

Para calcular la absorción se divide el número de viviendas vendidas en un determinado período de tiempo para el número total de viviendas disponibles.

Sin embargo, el buen desempeño de ciertas ciudades no es la regla para todo Ecuador. Desde 2019, en el país se registra una baja del número de reservas inmobiliarias, según Proaño.

• Cuenca se posiciona como una de las ciudades más atractivas del sector inmobiliario de Ecuador

Ese fenómeno también se evidencia en la contracción de la entrega de créditos hipotecarios en el sistema financiero y en el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), dice.

"El sistema financiero, incluido el Biess, tuvo una caída de 15,3% hasta julio de 2024, es decir, entregaron 15,3% menos de crédito hipotecario, una baja que se ha mantenido", afirma el representante gremial.

Agrega que, en ese contexto, la recuperación  del mercado inmobiliario depende de un aumento de la cartera de crédito hipotecario del Biess.

En entrevista con PRIMICIAS, Proaño habla sobre la situación del sector inmobiliario de Ecuador y su proyección para el sector inmobiliario de Ecuador para 2025.

¿Cuál es la previsión para el sector constructor e inmobiliario en 2025?

Si no hay ninguna acción por parte de las autoridades, creería que vamos a sufrir estancamiento por la incertidumbre que hay.

Hasta junio de 2023 y 2024 caímos un 2,4%, tendencia a la baja que se mantendría. 

¿A qué se debe esa proyección?

El Biess es el organismo que debería colocar más créditos hipotecarios. ¿Por qué? Porque es el único que capta ahorro al largo plazo,  porque los afiliados entregan aportes mensuales. Una parte se destina a salud y gastos generales, pero la mayoría queda ahí para los fondos de jubilación. Entonces, en todos los países, los fondos de pensión son los que fondean los créditos hipotecarios.

Desde 2014, la colocación de créditos hipotecarios del Biess ha decrecido, al pasar de USD 1.200 millones a USD 530 millones en 2024, según nuestra proyección. 

No hay la visión estratégica de incentivar el crédito hipotecario. Necesitamos una meta ambiciosa. USD 800 millones es lo mínimo que debería colocar el Biess al año.

Además, debería subir el umbral de crédito preferencial de USD 90.000 a USD 107.000.

La previsión de este año también depende de lo que pase con la colocación de créditos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Público (VIP)

¿Cómo influye el crédito VIS y VIP?

En esos créditos se está colocando en promedio USD 260 millones al año. 

En 2019, para la implementación del programa de crédito VIS y VIP, el Gobierno de ese entonces creó un fideicomiso. Ahí hubo más de USD 500 millones. En enero de 2025 ya solo quedaban USD 100 millones y no se ha comunicado ninguna acción para rellenar ese fondo, que culmina en diciembre.

En ese contexto, nadie va a construir ese tipo de proyectos porque si se empieza a construir ahora no llega a obtener los recursos en estos meses.

La banca también tiene presente esa situación, por lo que presta menos recursos para ese destino. 

La eliminación de ese fondo podría derivar en la afectación de entre 8.000 a 10.000 empleos en el sector de la construcción. 

¿Dónde hay oportunidades en el sector inmobiliario?

Los proyectos inmobiliarios convencionales registran nuevas tendencias, que pueden ser oportunidades. 

Por ejemplo, el 17% de los hogares en Ecuador, según el censo de 2022, son unipersonales, por lo que se demandan nuevos tipos de vivienda, como los estudios, que tiene áreas integradas y muchos amenites o áreas comunales. Se trata de un mercado con mucho crecimiento en Quito y Guayaquil. En el caso de la capital se desarrollan en el hipercentro.

¿La demanda de inmuebles responde a la búsqueda de vivienda propia o a inversión?

Depende la zona. Por ejemplo, en el centro de Quito hay proyectos en los cuales el 60% es inversión, porque los inmuebles se compran para alquilar. El 40% restante era de vivienda. 

En cambio, en zonas periféricas, como Tumbaco, donde se desarrollan casas, la mayoría de la compra es para vivienda. 

En el último tiempo hemos detectado dos curiosidades en el sector. La primera es que hay más adquisición de casas por parte de personas solteras o parejas. 

La segunda es la incursión en el mercado de plenitud, que son personas de más de 55 años, que ya no tienen hijos. Se trata de clientes que buscan viviendas más pequeñas, que impliquen menos costos por mantenimientos y que les permiten ahorrar.

Haciendo zoom a la foto, ¿cuáles son las ciudades atractivas para el sector inmobiliario? La consultora de mercado MarketWatch sacó un informe en el que detallaba que crece la absorción en Ambato, Ibarra, Cuenca.

El 78% de la oferta inmobiliario se concentra en Quito y Guayaquil, y el 22% restante está en las otras ciudades. 

Hay ciudades que se van poniendo de moda, que por lo general son vistas para tener una segunda vivienda. Algunas de esas ciudades son Cuenca, Manta y Machala.

Sorprende el interés en Manta y Machala, en medio de la escalada de violencia.

La inseguridad se trata de una problemática nacional. 

Machala es una ciudad que registra crecimiento en el sector inmobiliario desde hace dos años. 

¿Qué va a pasar con el precio del metro cuadrado en Ecuador para este año?

Este Gobierno ha hecho algo positivo, que es la devolución del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a los promotores inmobiliarios. 

La medida podría significar una baja de los precios de oferta, digo podría porque no están obligados a hacerlo, pero puede ser una estrategia para atraer a la demanda con descuentos.