CRBC planea construir cuatro torres de vivienda en predios del Hotel Quito

En entrevista con PRIMICIAS Martín Chang, gerente de CRBC en Ecuador, habla de los planes que tiene la compañía para el Hotel Quito.

La empresa estatal China Road and Bridge Corporation (CRBC), que tiene negocios en los sectores de infraestructura e inmobiliario, compró en 2016 el paquete accionario del emblemático hotel, que le pertenecía al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS).

El Hotel Quito no es cualquier edificio, los vecinos del sector se oponen a que se le hagan cambios. Argumentan que el impacto será grande para una zona que se caracteriza por ser una tarjeta postal de la ciudad.

¿Por qué hacer cambios en el Hotel Quito?

Por la oportunidad de desarrollo de un nuevo proyecto para integrar con departamentos y oficinas y por su potencial para otros servicios para las comunidades locales.

Cuando nos entregaron las acciones vimos que había ya un impacto en el tema hotelero a causa del surgimiento de los negocios de tipo Airbnb y de la competencia en este sector.

La tasa de ocupación del hotel era del 37%, pero en el mercado era de entre 45 y 50%. Estas cifras no son buenas.

¿Cuál es la tasa aceptable?

Para llegar a un punto de equilibrio deberíamos tener una tasa de ocupación del 60%.

¿Había poca ocupación y muchos empleados?

Sí, cuando compramos el hotel teníamos un promedio de 300 trabajadores y, en este momento, tenemos cerca de 80 empleados.

Hemos analizado el número de trabajadores en hoteles del mismo tamaño del Hotel Quito y máximo llegan a 150 trabajadores; esta variable es importante para alcanzar un equilibrio financiero y económico.

¿Cuál es la relación entre tasa de ocupación y número de trabajadores?

Para que tengamos una idea, el costo que representaba para el hotel la planta de trabajadores era del 61% y en el mercado el estándar era de un 40%. Es decir, teníamos una desventaja de 21% en costos fijos versus la competencia.

En materia de ventas, el Hotel Quito no se hallaba tan mal, pero en costos teníamos un problema importante.

Una de las controversias que se han ventilado es que el metro cuadrado del hotel fue vendido muy barato a su empresa.

Hemos escuchado este tipo de cosas, pero hay un malentendido aquí. Lo que compramos no fue la propiedad o el terreno del hotel, sino las acciones de la empresa Quito Lindo (constituida en 1998 por el IESS para la administración del hotel Quito).

Cuando compramos las acciones de una empresa, compramos los activos y los pasivos.

El valor que se pagó (por las acciones, ndr) en ese momento fue de USD 30,8 millones, pero teníamos un pasivo muy alto, que era el de los trabajadores.

Por ese excedente de trabajadores que había con respecto a los servicios y a la ocupación del hotel decidimos liquidar a una parte de ellos con base en el contrato colectivo y en la ley.

Muestra de eso es que no hemos tenido ningún juicio laboral por parte de los trabajadores. Ese pasivo, en su momento, superaba los USD 7 millones, que fue lo que pagamos por indemnizaciones y jubilaciones patronales.

Dentro de los pasivos que no estaban registrados porque no se habían hecho valoraciones está el mantenimiento de las instalaciones. Invertimos cerca de USD 800.000 para la renovación de la piscina y de las áreas húmedas.

El hotel tiene más de 60 años y hay que seguir invirtiendo en todos los equipos y las instalaciones.

¿Y cuánto hay que invertir todavía en el hotel?

De acuerdo con estudios que hicimos en su momento, solo para renovar el hotel se necesitan entre USD 3 y USD 5 millones.

Debido al costo de mantenimiento y a la pandemia, vimos que era necesario planificar algo nuevo para generar más ingresos.

¿Qué parte del predio es patrimonial y cuál no?

Firmamos el contrato de compra-venta de acciones en 2016 y hay un anexo en el contrato, que es una ficha técnica de 2014, emitida por el Instituto Nacional de Patrimonio Cultural (INPC).

La ficha técnica dice muy claro que solamente el edificio principal y las dos primeras alas de habitaciones, de las cuatro que existen, son patrimoniales.

Con esa ficha empezamos un nuevo proyecto de desarrollo para el hotel, buscando una manera de complementar el negocio hotelero.

¿En qué servicios estaban pensando?

Restaurantes, más cafeterías. Incluso, se habla mucho de la posibilidad de que se puedan volver a abrir casinos y esa es una opción interesante de negocio para la ocupación del hotel.

También pensamos en museos, centros de estudio para niños y espacios de coworking.

Hay muchas opciones. La idea es hacer un 'hub cultural' dentro del edificio patrimonial, que se instalen servicios como museos y librerías.

Ahora todo el edificio del Hotel Quito es patrimonial.

Posteriormente a la compra de las acciones, hubo un cambio de ficha técnica, en diciembre de 2020, por parte del INPC, que estableció que todo el predio del hotel pasa a ser patrimonial: el edificio completo y parte del terreno.

Aunque los parqueaderos no están dentro del área considerada como patrimonial.

Puede haber un nuevo cambio de ficha técnica por parte del INPC, hay mucha presión política y un cierto rechazo a la inversión que estamos haciendo.

Nosotros pedimos que se respete el acuerdo original y, de existir presiones, hay alternativas legales para lograr un trato justo.

Todo dependerá de lo que diga la nueva ficha técnica y de las condiciones que estipule.

¿De quiénes son los parqueaderos donde la empresa ha dicho que se construirán nuevos edificios?

Todo le pertenece a CRBC, sin embargo, los parqueaderos no fueron definidos como patrimoniales cuando CRBC compró las acciones.

El predio donde están los parqueaderos no era parte del predio original del hotel.

Hay que recordar que esa ficha de 2014 no establecía que todo el predio del Hotel Quito era patrimonial.

Cuando recibimos la resolución (ficha) de 2020 cambiamos nuestro plan de desarrollo. Toda la infraestructura del hotel se mantendrá y armamos un plan para construir nuevos edificios de apartamentos.

Ustedes proponen construir unas torres inmobiliarias alrededor del hotel. ¿Cuántas son?

Nuestro plan preliminar es construir dos edificios de 16 pisos cada uno en donde están ahora los parqueaderos. El área de construcción de los dos edificios será de 50.000 metros cuadrados.

En lo que es el parqueadero norte (esquina de la González Suárez con Rafael León) habrá otro edificio de apartamentos, que tendría entre 18 y 20 pisos, pero eso dependerá de un análisis de mercado.

El área de construcción de este edificio sería de unos 30.000 metros cuadrados, con parqueadero subterráneo.

Y hay un cuarto edificio, que todavía no hemos definido y que estaría en la calle Rafael León, en la parte sureste del terreno del hotel.

Esta última torre sería de aproximadamente 20 pisos y tendría 30.000 metros cuadrados de construcción.

Todo el proyecto contempla abrir una conexión vial entre las calles González Suárez e Isabel La Católica.

El proyecto inmobiliario generaría inversiones por USD 170 millones, más de 2.000 fuentes de trabajo directas y 10.000 indirectas y significaría más de USD 1 millón en impuestos para el Municipio de Quito.

¿La construcción estaría a cargo de la empresa CRBC?

Vamos a abrir un concurso local para buscar empresas ecuatorianas que se encarguen de la construcción.

¿Quién hizo el diseño del proyecto?

El diseño del proyecto fue desarrollado por el arquitecto quiteño Carlos Zapata, que vive en Nueva York.

¿Qué papel juega la constructora Uribe Schwarzkopf en esto?

Está haciendo una consultoría desde septiembre de 2020 para analizar cuál es la capacidad de mercado existente y qué condiciones de renta y precios podemos aplicar a los compradores.

Uribe Schwarzkopf podría participar también en el concurso público para la construcción del proyecto.

¿Cuál es el rango de precios de las viviendas que van a desarrollar?

Todavía no hemos fijado precios de venta. En este momento pensamos desarrollar apartamentos de tres habitaciones, con un área de 105 a 110 metros cuadros; y apartamentos de dos habitaciones, con un área de 75 a 80 metros cuadrados.

¿Qué pasaría si el Municipio les permite construir en los parqueaderos y no en las áreas verdes?

Habrá que hacer una evaluación, aunque está previsto crear más áreas verdes con el proyecto, tener jardines en los techos de los edificios. Y los vecinos del sector de la González Suárez podrán acceder a estas instalaciones y tener acceso a esa parte visual que actualmente no la tienen con el hotel.

Este plan ha sido criticado por los habitantes de la zona porque consideran que hacer cuatro edificios tan grandes trae un impacto muy grande para el barrio.

Ante esos argumentos solo hay que señalar que han existido mega proyectos nuevos. Solo en el sector de la González Suárez hubo más de 20 proyecto nuevos en los últimos años.

La última protesta de los moradores del sector fue porque estaban haciendo remodelaciones internas en un edificio que es patrimonial.

Ahora, durante la pandemia, en los pisos cinco y seis, donde funcionaban habitaciones, se estaban construyendo departamentos de larga estadía, así como áreas de coworking.

Para eso derrocamos toda la parte interna, pero no las fachadas ni la infraestructura, que es lo que establece la condición de patrimonio. Sin embargo, hubo un tema mediático y político.

Los permisos que utilizamos son los mismos que el Municipio nos entregó, y después nos enteramos de que no han sido esos permisos.

Y, claro, nos clausuraron la obra y ahora estamos esperando que nos den la autorización para seguir adelante.

Hay dos maneras de preservar el patrimonio: una protección pasiva, dejando las cosas ahí, sin recursos económicos para seguir con el mantenimiento.

Y la otra forma es una protección activa, que incluye nuevas cosas y nuevos modelos que generen retornos, lo que nos permitirá tener una protección económicamente sostenible a futuro.

Si se les niega el desarrollo de nuevos negocios, ¿han pensado en dejar el Hotel Quito?

No, pero nos preocupa que pueda quedar en el abandono a largo plazo porque no contaría con recursos para seguir funcionando.

En este momento, este proyecto se convierte en un impulso para reactivar la economía. Vamos a respetar lo que dice la ley, sin hacer cosas ilegales, pero es necesario hacer algo.

Si pudieran desarrollar el plan completo, ¿cuántas personas vivirán en este complejo?

Hablamos de 300 y 400 familias, pero puede cambiar de acuerdo con el diseño final del proyecto.

¿Están interesados en invertir en otros proyectos en Ecuador?

Pensamos en trabajar en la recuperación de predios patrimoniales en el centro de Quito, donde la empresa busca invertir. Todo eso dependerá de cómo avancemos en el desarrollo del proyecto.

Y estamos analizando la opción de participar en la ampliación de la vía Manta-Quevedo y en la construcción del llamado 'quinto puente' de Guayaquil.

La idea es participar en un esquema de consorcio con empresas ecuatorianas.

¿Cuál es la tasa de retorno mínimo aceptable (TIR) para el Hotel Quito según su casa matriz en China?

La tasa de retorno mínimo para un proyecto inmobiliario debe ser de entre 15% y 20%. Si no existe ese retorno, el proyecto no es viable.

Y, en este momento, ¿cuál es la tasa de retorno del Hotel Quito?

Negativa. Hemos tenido pérdidas mensuales por nuestros costos fijos. No llegamos a cubrir nuestro punto de equilibrio. Aunque tenemos una expectativa de una recuperación en los últimos meses del año.

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