La venta de viviendas con tasa de interés subsidiada es la que más ha crecido en los primeros cuatro meses de 2023. Los ecuatorianos compran inmuebles más caros.
La compra de vivienda está recuperándose, a pesar de que los primeros cuatro meses de 2023 han estado marcados por la incertidumbre política y económica.
Así, los ecuatorianos accedieron a USD 546,7 millones en préstamos para comprar una casa entre enero y abril de 2023; esto es un 6% más que en igual período de 2022, según el Banco Central de Ecuador.
No obstante, el número de desembolsos cayó. Las entidades financieras aprobaron 8.694 nuevos créditos en el primer cuatrimestre del año; es decir, 359 menos que en el mismo periodo de 2022.
Lo anterior significa que se están financiando viviendas de valores más altos que el año pasado.
El crédito promedio para vivienda en Ecuador fue de USD 62.882 en el primer cuatrimestre de 2023, por encima del promedio de USD 57.146 registrado en 2022.
Un año de recuperación
Para el sector inmobiliario, 2022 ya fue un año de recuperación, porque las reservas para compra de vivienda crecieron 5% y volvieron a los promedios de 2019, antes de la pandemia de Covid-19.
Lo dice el vocero de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive), Jaime Rumbea.
El desafío es que la tendencia de recuperación no caiga en lo que resta de 2023, agrega Rumbea.
Con tasa subsidiada
La principal estrategia del sector de la vivienda es impulsar los proyectos con precios más bajos, que tienen tasa de interés subsidiada por el Estado, de 4,99% anual, dice Rumbea.
Se trata de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y de Interés Público (VIP), en los que solo se requiere que el cliente aporte el 5% de la entrada en efectivo.
Los proyectos de vivienda sin tasa subsidiada suelen financiarse con una entrada del 20% al 30% del valor total del inmueble.
La participación del segmento VIP y VIS es del 12% en la cartera total de vivienda. A pesar de esto, los desembolsos de los créditos con tasa subsidiada crecieron 40% frente al primer cuatrimestre de 2022.
Fueron 912 familias las que accedieron a los préstamos con tasa subsidiada; esto es 175 más que en el primer cuatrimestre de 2022.
Con este tipo de financiamiento, las familias pueden pagar cuotas similares a las de un arriendo, explica Rumbea.
La tasa del segmento VIP y VIS es la mitad de la tasa promedio para comprar vivienda en Ecuador, que en mayo fue de 9,5% anual.
El valor de las viviendas que se pueden financiar con la tasa subsidiada no debe sobrepasar los USD 103.050 o el equivalente a 229 salarios básicos.
En 2022, el valor máximo de vivienda dentro de este programa era de USD 97.325.
Rumbea explica que debido a que estos valores aumentaron, las familias han podido optar por financiar viviendas un poco más costosas, aprovechando la tasa de interés subsidiada.
Biess pierde mercado
Aunque las colocaciones de préstamos hipotecarios crecen en las entidades del sector privado, las colocaciones del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) han caído.
La entidad pública aprobó 3.689 préstamos hipotecarios en el primer cuatrimestre de 2023; un 9% menos que en igual período de 2022.
Mientras que las operaciones de crédito que aprobó el Biess representaron USD 141,7 millones en desembolsos entre enero y abril de 2023.
Se trata de una caída de USD 15 millones frente a lo colocado por el Biess en el primer cuatrimestre de 2022.
El Biess está perdiendo participación de mercado porque los plazos de aprobación de sus créditos son más largos que los de la banca privada, dice el director ejecutivo de Elmir Grupo Inmobiliario, Daniel Elmir.
Las entidades financieras privadas tienen tasas más altas que el Biess, pero aun así son más atractivas porque hay menos burocracia, agrega Elmir.
La banca privada, las mutualistas y las cooperativas han aprovechado el espacio que ha dejado el Biess, explica Henry Yandún, vocero de Constructores Positivos.
"El Biess se está concentrando más en los créditos quirografarios y ha descuidado a la cartera hipotecaria", explica Yandún.
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