El 'boom' inmobiliario de La Aurora en Daule pone al límite vialidad y drenajes; 3.000 casas se construyen cada año

La parroquia urbana satélite de La Aurora, en el cantón Daule, se ha consolidado como “el mayor polo de crecimiento urbanístico del Ecuador”, según su municipalidad. Pero la masiva expansión residencial y comercial, que suma más de 130 urbanizaciones, cobra factura a su propia infraestructura urbana.

Cada año, La Aurora -que pertenece a Daule pero se ubica sobre los linderos del norte de Guayaquil- incorpora unas 3.000 nuevas soluciones habitacionales y cerca de 10 nuevas ciudadelas privadas. A este ritmo se suma un acelerado crecimiento comercial. Actualmente se levantan tres nuevos grandes centros comerciales adicionales y el sector crece a un ritmo de 8,5 plazas comerciales anuales.

Solo en los últimos siete años de la actual administración municipal se han aprobado y ejecutado 58 nuevos proyectos urbanísticos y 60 proyectos de plazas comerciales, señalan desde el Municipio.

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El crecimiento se le delegó inicialmente al promotor privado

"El crecimiento es exponencial", admite el alcalde de Daule, Wilson Cañizares, quien destaca una estrategia municipal de atracción de inversión privada y una inyección de recursos para servicios e infraestructura pública.

 "Si un inversionista viene a presentarnos un proyecto, armamos una mesa técnica con todas las direcciones y en uno o dos meses el proyecto ya está aprobado, con todas las observaciones evacuadas, cuando antes se demoraba de dos a tres años", dice el alcalde.

Pero Cañizares reconoce que el modelo de desarrollo estuvo históricamente delegado a la iniciativa privada. Cuando La Aurora se declaró como un desarrollo satelital de Daule en 2002, no existía una planificación que contemplara reservas de suelo para futuras vías públicas, escuelas u hospitales, dice.

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Ante esta falta de ordenamiento, el sector creció "esperanzado, prácticamente, al mismo inversionista que venía a colocar su urbanización y tenía que hacer su vía de acceso", agrega.

Redes viales, saneamiento y drenajes saturados

En medio del ‘boom’ inmobiliario que sufrió el sector residencial vecino a Guayaquil, las redes viales, los sistemas de saneamiento y de drenaje de aguas lluvias se encuentran al límite, en una situación de desborde y falta de capacidad que describen informes municipales.

Para los habitantes de La Aurora, el costo de vivir en este dinámico polo residencial se traduce en frustración diaria. En horas pico, la principal arteria del sector, la avenida León Febres Cordero, se convierte en un cuello de botella de hasta cuatro y cinco kilómetros de congestión vehicular.

Jefferson Guzmán, residente del sector, explica que solo salir de La Aurora le puede tomar más de 30 minutos y el tráfico pesado se extiende hasta las vías del norte de Guayaquil, por lo que considera urgente implementar medidas de restricción vehicular por placas.

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Fabricio Narváez, residente de una urbanización de La Joya, considera positivo el crecimiento de la actividad comercial, pero coincide en calificar el tráfico de "infernal" en hora pico. 

"Construyen urbanizaciones y no piensan en el tema de las lluvias, hacia dónde se drena el agua. Se están ubicando muchas urbanizaciones donde antes había esteros y arrozales que amortiguaban el problema”, dice.

La zona ha sufrido de deslizamientos y en la temporada de lluvias de 2025 una fuerte lluvia anegó calles y viviendas en urbanizaciones como La Joya, Villa del Rey y Villa Club, en lo que el Municipio describió como el evento de mayor consideración de los últimos siete años. El diámetro limitado de tubería para aguas lluvias causó el desborde del sistema.

El agotamiento del modelo "mercantilista"

"La crisis de infraestructura en zonas de alto crecimiento y plusvalía como La Aurora (Daule), La Puntilla (Samborondón) o incluso en vía a la Costa (Guayaquil) tiene una raíz en “la débil planificación urbana con un enfoque mercantilista”, sostiene el arquitecto Ricardo Pozo, docente investigador de la Universidad Católica de Guayaquil y coordinador del Observatorio Urbano y Territorial (OUT).

El experto destaca que en este modelo se han sacrificado elementos vitales como espacios públicos de calidad, como grandes parques urbanos, y un sistema de transporte público integral.

"El problema es que la planificación se ha enfocado en el máximo usufructo comercial de los promotores inmobiliarios que tienen capacidad de inversión, pero no en construir una verdadera calidad de hábitat”.

Ricardo Pozo, arquitecto y urbanista.

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Pozo advierte sobre un riesgo latente e histórico en el Guayaquil metropolitano: el de la migración urbana por la sistemática tugurización de los barrios y sectores con mayor plusvalía.

"Si no se corrigen estos problemas de fondo ahora que todavía queda suelo por organizar, ocurrirá lo que ya hemos visto en la historia de Guayaquil, donde las clases con recursos migran sucesivamente (del Centro al barrio Centenario, luego a Urdesa y a Ceibos, ahora a Vía a la Costa, Samborondón y Daule) buscando escapar de la saturación", dice el urbanista.

En La Aurora -por ejemplo- se están rellenando arrozales y predios inundables con hasta tres y cuatro metros de material pétreo de relleno sin analizar adecuadamente los riesgos de deslizamientos, inundaciones y la vulnerabilidad ante sismos, alerta Pozo.

Todavía se está a tiempo de intervenir debido a la alta demanda de suelo por parte de sectores de recursos medios, medios-altos y altos, agrega. La zona cuenta con capacidad de captación de impuestos -dijo-, lo que genera capacidad financiera para costear proyectos y obras de infraestructura.

Un plan maestro de corrección con fondos multilaterales

Frente al panorama de saturación, el Municipio de Daule adjudicó en febrero de 2026 una consultoría  para estructurar el desarrollo del cantón hacia las próximas dos décadas (con miras al año 2045).

• El contrato, adjudicado a la firma Elizalde Consultoría por poco más de un millón de dólares, busca entregar un diagnóstico y un plan de acción en un plazo de 240 días (ocho meses). El 67,1% de los fondos son financiados mediante préstamo por el Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe (CAF).
• El Informe de Necesidad del Municipio de Daule reconoce que la expansión demográfica concentrada especialmente sobre el corredor de la Vía a Salitre (E-486) o vía a la T de Daule, ha provocado un "incremento considerable del flujo vehicular”.
• El Municipio califica como "ineludible planificar e implementar una red vial interconectada" que facilite la movilidad, priorice el transporte público, impulse la intermodalidad y tome en cuenta sistemas alternativos de transporte.
• La administración municipal dice haber construido siete viales (o vías secundarias entre corredores principales) y están contratados tres viales más por USD 4 millones, pero se debe reservar derechos de vía, permitiendo detener el estrangulamiento y ordenar flujos antes de construir.
• El informe de necesidad señala "falencias relacionadas con el impacto del proceso de la urbanización en los sistemas de drenaje natural" y "riesgo latente de afectaciones por falta de capacidad hidráulica de los cauces actuales".
• El documento explica que las urbanizaciones operan con sus propios sistemas de bombeo y Plantas de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) independientes, lo que encarece la operación y el mantenimiento, por lo que se busca diseñar un esquema matriz que permita la potencial unificación o reubicación de estas PTAR en grandes colectores unificados.