El pulso inmobiliario de Samborondón, en Guayas, incluye casas de USD 2,5 millones y alícuotas mensuales de hasta USD 1.200
El precio promedio por metro cuadrado de área total es USD 1.250 en Samborondón. La oferta incluye casas con hasta 10 habitaciones y 11 baños. El desarrollo urbanístico desafía la capacidad de una única vía principal.
Una vista aérea de una urbanización entre lagos artificiales de la parroquia urbana satélite La Puntilla, de Samborondón, en el Guayaquil metropolitano, que registra uno de los precios por metro cuadrado más altos del país.
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Municipio Samborondón
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Samborondón, en el área metropolitana de Guayaquil, se consolida como uno de los polos de mayor plusvalía de Ecuador, con la venta de propiedades de lujo que alcanzan actualmente los USD 2,5 millones. Vivir en en el sector se ha convertido tanto en un símbolo de estatus y como en un ejercicio diario de paciencia, por signos de agotamiento de la infraestructura vial.
PRIMICIAS analizó 1.928 registros válidos de ofertas de venta de casas en el último año en La Puntilla, la parroquia urbana satélite de Samborondón (Guayas), que sitúa el precio promedio por metro cuadrado en USD 1.250 (área total).
La base de datos, extraída de los portales Plusvalía y Properati -dos de las principales plataformas inmobiliarias de América Latina-, muestra un mercado inmobiliario estratificado.
La oferta incluye viviendas en Ciudad Celeste cuyo precio parte de USD 150.000, hasta enclaves como Plaza Lagos o Isla Mocolí, donde el metro cuadrado puede superar los USD 2.000 y las alícuotas -los pagos mensuales por la administración de los conjuntos cerrados- alcanzan hasta los USD 1.200.
El desarrollo urbanístico incluía hasta el año pasado 203 urbanizaciones privadas, ubicadas a lo largo de una carretera de 10,5 kilómetros -ampliada por tramos de hasta cinco carriles-, lo que desafía su capacidad como única vía principal.
Las curiosidades de ‘Sambo’: hasta 10 espacios de parqueo
- El techo del mercado se sitúa en los USD 2,5 millones para mansiones de proporciones palaciegas que alcanzan hasta 4.000 metros cuadrados de área total -pero se han llegado a vender casas de hasta USD 3 millones-
- Urbanizaciones exclusivas como Aires de Batán, Plaza Lagos y otras ubicadas en los primeros kilómetros de la avenida Samborondón lideran los precios, con valores entre USD 1,7 y USD 2 millones. El precio por metro cuadrado de área total supera en estos sitios los USD 1.600.
- En Isla Mocolí, el metro cuadrado promedia los USD 1.400, consolidando al lugar como un submercado de gama alta muy cotizado. En la isla existen actualmente viviendas en venta de hasta USD 1,8 millones.
- Las zonas más antiguas de la vía, como la ciudadela La Puntilla en el kilómetro 1, registran promedios inferiores de hasta USD 800 por m². Se venden casas entre USD 260.000 y USD 890.000 en el sector.
- En contraste, Ciudad Celeste aparece como una alternativa de rango intermedio-alta más accesible, con un promedio de USD 1.130 el metro cuadrado -y viviendas desde USD 150.000, con entre 110 y 124 m²-.
- El estándar de una casa premium en Samborondón se sitúa entre las 4 y 5 habitaciones, con igual o mayor número de baños. No obstante los datos muestran propiedades atípicas en urbanizaciones como El Cortijo, mansiones de hasta 8 y 10 habitaciones, con hasta 11 baños.
- El parqueo es un factor crucial: aunque el promedio es de entre 2 a 4 espacios, existen propiedades en urbanizaciones al pie de la vía y en Aires de Batán que ofrecen capacidad para 9 y 10 vehículos. Diariamente, la avenida Samborondón soporta el tránsito de más de 120.000 vehículos.
El costo de los "amenities"
La alta valoración del suelo en Samborondón responde a diversos factores, entre ellos la ubicación con respecto a Guayaquil -al otro lado del río Daule- y a una creciente demanda de urbanizaciones cerradas con seguridad privada, un boom inmobiliario que se consolidó en el sector a inicios de 2000.
Walter Robalino, agente inmobiliario con experiencia en Samborondón, explica que el comprador del sector a menudo "no solo compra un bien”, sino un estilo de vida y “asume el costo de mantener los beneficios” exclusivos de la zona.
Esta exigencia se traslada al mantenimiento de las zonas comunes. La base de datos analizada revela que, si bien la alícuota promedio mensual es de unos USD 180, la cifra es volátil. El gasto mensual por alícuotas puede equivaler a la cuota de un crédito hipotecario de clase media en otros cantones del país.
Los pagos mensuales por la administración del conjunto cerrado pueden alcanzar entre USD 400 y USD 700 en el top 20 de las viviendas analizadas, con un caso excepcional que llega a los USD 1.200.
Ecosistema de servicios influye en los precios
Robalino señala que en urbanizaciones premium brindan "ecosistema de servicios" por lo que la mensualidad incluye seguridad privada 24/7, la vista a cuerpos de agua -ríos y lagunas- y amenidades exclusivas. Entre los "amenities" se cuentan lagunas artificiales, canchas de pádel o incluso sauna, dice.
Sue Murillo, presidenta de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Guayas, dice que la demanda se está adaptando a nuevas dinámicas sociales -familias jóvenes, menos hijos y mayor presencia de mascotas-, por lo que esas "amenities" pueden incluir parques para mascotas. “He visto inmuebles que están incorporando duchas para perros”, dijo.
“Una propiedad con expensas muy costosas se vuelve muy difícil de vender. Los compradores analizan con lupa este rubro. El valor tiene relación con los servicios que tengo y con el número de viviendas con las cuales comparto esos servicios”
Sue Murillo, agente inmobiliaria.
Según Murillo los copropietarios terminan financiando la construcción y el mantenimiento de piscinas, canchas de tenis, vías adoquinadas y parques temáticos. Ella apunta a los departamentos como un “mercado más accesible”, con un tope máximo de USD 1,1 millones como se ve en el siguiente gráfico:
Margen de crecimiento hacia el nuevo Samborondón
Walter Robalino dice que la mayor concentración de ventas de casas se ubica en un rango entre USD 150.000 y USD 500.000.
En Ciudad Celeste (zona consolidada de este segmento) el precio de entrada arranca en USD 150.000 para "casas antiguas/fundadoras" de una planta y sube a rangos desde USD 175.000 para casas de dos plantas, comenta.
Los corredores inmobiliarios coinciden en que Samborondón tiene aún mucho margen de crecimiento al noreste, más allá de Ciudad Celeste, en el denominado Nuevo Samborondón -donde los predios por urbanizar son casi del mismo tamaño del área habitada en la parroquia-.
"Las soluciones no pueden reducirse a más cemento"
En el área del Nuevo Samborondón se están desarrollando nuevos proyectos que "prevén salir a la venta en los próximos dos años", lo que levanta alertas por posible saturación de servicios y estrangulamiento del tráfico vehicular.
"El tráfico para salir de Ciudad Celeste se está volviendo un caos, a cualquier hora del día, no solo en horas de entrada o salida de colegios. Es un desafío que se tiene que atender porque el sector va a seguir creciendo por lo menos cinco años más”.
Walter Robalino, agente inmobiliario.
Samborondón pasó de 67.000 habitantes en 2010 a más 111.000 en 2026, según las proyecciones del INEC. El arquitecto y urbanista Félix Chunga, dice que las soluciones no pueden reducirse a "más cemento" -ampliaciones de vía o pasados elevados, como está planteado el Municipio de Samborondón-.
Chunga propone un viraje hacia el modelo de "ciudad de 15 minutos", donde los servicios estén al alcance del peatón, reduciendo la dependencia excesiva del automóvil. El problema -dice- es que las urbanizaciones operan como islas cerradas, lo que para él limita el disfrute de espacios públicos de calidad.
"No solo hay que pensar en una solución vial con proyección a 20 o 50 años para Samborondón sino en un sistema de transporte público de calidad, un sistema intermodal que pueda integrar eficientemente diversos tipos de transporte..."
Félix Chunga, urbanista.
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