El alquiler de bienes inmuebles representa un ingreso de alrededor de USD 62,5 millones para 3,9 millones de hogares ecuatorianos, la propuesta de llegar a un ‘acuerdo entre las partes’ para no desalojar a los inquilinos que no paguen amenaza con disminuir esa fuente de renta de la que dependen muchas familias.
Aunque la propuesta de ‘acuerdo entre las partes’ planteada por el Ejecutivo aún no ha sido aprobada por la Asamblea, los arrendatarios de inmuebles ya están comenzando a ver sus efectos.
Gustavo Esparza es jubilado, tiene 87 años, y vive con su esposa en Ibarra. Ambos sobreviven de la jubilación de él y del arriendo mensual de un pequeño local. Pero a inicios de marzo recibieron solo la mitad de la renta y en lo que va de abril no han sabido nada del arrendatario.
A su delicada situación económica se suma la incertidumbre de no saber si el pago de su jubilación se mantendrá. Su hija, Aracely Esparza, profesora del magisterio, no ha recibido su sueldo todavía y no puede ayudarles.
Aracely dice que sus papás no llegaron a ningún tipo de ‘acuerdo entre partes’ con el arrendatario del local, como lo propuso el Gobierno para aliviar la carga de los arrendatarios durante la emergencia sanitaria, un periodo caracerizado por una baja de 80% en las actividades de negocios.
El local que arriendan los Esparza ha permanecido cerrado desde mediados de marzo, cuando el Gobierno decretó las medidas de restricción de movilidad y de suspensión de la jornada laboral presencial, excepto para actividades consideradas estratégicas.
“Es fácil para el Gobierno pedir que no se cobren los arriendos pero, si tampoco se pagan los sueldos, ¿entonces cómo nos vamos a solventar?” agrega Aracely.
Locales del centro de Cuenca cerrados por el estado de emergencia, el 30 de marzo de 2020. API
Lo perdido, perdido está
Hay casos en los que el dueño del inmueble corre con más suerte e incluso puede ayudar a sus arrendatarios.
Por ejemplo, Ramón Martínez es dueño de seis locales comerciales en Quito, en los cuáles hizo una fuerte inversión personal con el objetivo de tener renta para vivir. “Cuando el inquilino no paga el arriendo, esta es una cadena y todos nos vemos perjudicados”, reflexiona.
Martínez decidió no buscar un acuerdo con dos de sus arrendatarios: una panificadora y un ‘supermarket’. Ambos negocios han permanecidos abiertos y Martínez considera que han incrementado sus ventas, por lo que no necesitan rebajas en el monto del arriendo.
Con los arrendatarios de los demás locales comerciales, que se vieron forzados a cerrar (un consultorio, una academia de inglés y uno de reparación de artículos), decidió llegar a un acuerdo y condonarles la deuda de marzo y abril.
“A veces es necesario perder para ganar”, dice y agrega que “lo que se ha perdido, se ha perdido definitivamente”.
La vivienda y el arriendo en el país
Cada caso es distinto. Pero muchas familias ecuatorianas basan su economía en el arriendo de bienes inmuebles: sean casas, terrenos, departamentos o locales comerciales.
Con la emergencia sanitaria por la pandemia de Covid-19 llegaron el confinamiento y el aislamiento social mandatorios, lo que obligó a paralizar la economía. Y, por ende, esos ingresos también se vinieron a pique.
Lo único garantizado ahora es la incertidumbre.
De las 4.346.026 viviendas que están registradas en los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), en 2014 el 19% estaba bajo la modalidad de arriendo. Es decir, unas 825.000 unidades.
¿Pagar renta sin sueldo?
La situación del país ha cambiado mucho en los últimos cinco años, en parte por la ola migratoria que desató la crisis humanitaria en Venezuela.
Y hay un porcentaje desconocido de arrendatarios que no cuenta, por ejemplo, con un contrato que formalice su usufructo del inmueble, por lo que no solo se quedan cortas las estadísticas del INEC sino que también muchos inmigrantes han sido desahuciados tras la llegada de la pandemia.
El presidente Lenín Moreno ha insistido en sus mensajes a la Nación en garantizar, de palabra, que nadie será desalojado de sus viviendas.
Lo ha dicho en varias cadenas de televisión. Y los ministros insisten en que la solución es llegar un ‘acuerdo entre privados’.
Sin embargo, al igual que cualquier otra cadena económica, la supervivencia de los arrendadores y el pago de sus deudas y compromisos en muchos casos depende de que sus inquilinos les paguen el arriendo mensual.
Sólo hasta 2012, el arriendo de bienes inmuebles representaba un ingreso de USD 62,5 millones para 3,9 millones de hogares ecuatorianos.
No solo tiene problemas para pagar las empresas, el mismo sector público se ha visto rebasado por la situación y retrasó temporalmente los pagos de nómina de marzo.
El escenario económico y legal
“Entre más nos precipitemos en una crisis porque no se reactiva la economía, menos posibilidades va a haber de que los acuerdos se sostengan en el tiempo“, dice Jaime Antonio Rumbea, director ejecutivo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda de Ecuador (Apive).
¿Cómo alguien podría negociar o proyectar algo si no sabe si el próximo mes tendrá ingresos? ¿Como se hacer un acuerdo entre partes si no se puede proyectar lo que pasará el próximo mes? Se pregunta Rumbea.
Sin embargo, la figura del acuerdo entre las partes es medular en el proyecto de ley de Apoyo Humanitario que el presidente Lenín Moreno remitió a la Asamblea el 16 de abril bajo el carácter de económico urgente, según explicó el ministro de Finanzas, Richard Martínez.
Maité Álvarez, de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Pichincha (ACBIR), dice que el impacto en el sector es fuerte. Debido a las restricciones tampoco se puede continuar el proceso de renta de bienes disponibles y los negocios que estaban en proceso se cayeron por la incertidumbre salarial que afecta a todos los sectores.
Además, hay personas que, como se han quedado sin ingresos, ya no pueden seguir pagando la renta y quieren dejar los inmuebles. Esto implica legalmente el pago de una multa, equivalente a un mes de arriendo, más las obligaciones pendientes.
Ese el caso de uno de sus clientes, que se mudó a su nuevo departamento hace apenas tres meses. Aquí funcionó el acuerdo entre las partes, de manera verbal, los dueños del departamento entendieron que el inquilino había perdido su trabajo en medio de la crisis y lo dejaron irse sin más.
¿Y si no hay acuerdo?
Álvarez explica que en muchos casos se consigue llegar a un acuerdo y agrega que es mejor posponer o fragmentar pagos que quedarse sin arrendatarios. Y, legalmente, solo se puede desalojar a un inquilino tras dos meses de falta de pago.
Pero también hay otras situaciones en las que no se pueden conseguir acuerdos. En ese caso solo queda el camino legal, que implica acudir al centro de mediación y arbitraje de la Cámara de Comercio.
Agotada esta instancia, si las partes no llegan a un acuerdo el caso pasa a la justicia ordinaria a manos de un juez competente.
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