¿Qué es una sustitución de hipoteca y cómo solicitarla en el Biess?

Con una sustitución de hipoteca una persona puede continuar pagando su vivienda en mejores condiciones. Así puede solicitarla en el Biess.

Una sustitución de hipoteca es un refinanciamiento que le permite a una persona trasferir una deuda a una institución financiera distinta a la que le otorgó el crédito hipotecario actual.

El objetivo de este refinanciamiento es obtener mejores condiciones de crédito con la nueva institución, por ejemplo, más plazo para terminar de pagar el préstamo, cuotas más bajas o mejores tasas de interés.

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La entidad financiera que aprueba la sustitución de hipoteca cancela la deuda con el otro banco, mientras que el cliente se compromete a pagarle el nuevo préstamo.

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El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) ofrece este producto crediticio a afiliados y jubilados del IESS. El crédito anterior debe haber sido solicitado para compra, construcción o remodelación de vivienda.

Los afiliados sin relación de dependencia y voluntarios podrán acceder a la sustitución de hipoteca de "manera solidaria", es decir, precalificando con su cónyuge o conviviente, quien debe ser afiliado con relación de dependencia o jubilado del IESS.

También, existe la sustitución de hipoteca a la inversa, es decir, cuando el afiliado o jubilado desea vender la vivienda que compró con crédito del Biess, y el futuro dueño tiene un crédito calificado con una entidad privada. En ese caso, el Biess cede la hipoteca al otro banco.

El Biess tiene convenio con cerca de 60 entidades financieras del país, entre bancos y cooperativas, para la sustitución de hipoteca.

Condiciones

Estas son las condiciones que otorga el Biess para una sustitución de hipoteca:

Financiamiento
El monto máximo de financiamiento es de USD 460.000. El avalúo comercial de la propiedad debe estar actualizado y deberá ser igual o superior en 125% al saldo que deberá cancelar el afiliado o jubilado al Biess.

Por ejemplo, si una persona solicita un préstamo por USD 100.000, el avalúo comercial de su vivienda debe ser mínimo de USD 125.000.
Capacidad de endeudamiento
Los solicitantes podrán comprometer hasta el 40% de sus ingresos netos, que corresponde a la diferencia entre los ingresos brutos, deudas reportadas por el IESS o BIESS, deudas reportadas al Sistema de Registro Crediticio por el Buró de Información Crediticia y el último aporte personal al IESS.

Para afiliados, se considera como ingresos brutos el promedio de los últimos 13 meses de sueldos reportados al IESS. Y para jubilados, la última pensión cotizada por el IESS.
Plazo y tasas de interés
El plazo es de hasta 25 años, en función de la edad máxima del solicitante, que no debe superar los 77 años.

La tasa de interés efectiva anual para sustitución de hipoteca va de 7,22% a 9,49%, de acuerdo con el plazo y monto. La tasa se reajusta cada 180 días.
Sistema de amortización
Los asegurados pueden seleccionar en su solicitud de precalificación de crédito en línea la tabla de amortización que se ajuste a sus necesidades. Esta puede ser de cuotas fijas (sistema francés) o de cuotas decrecientes (sistema alemán, en el que se va bajando el capital de la deuda de manera progresiva).

Paso a paso para aplicar

Para solicitar una sustitución de hipoteca en el Biess, debe seguir los siguientes pasos:

Ingrese a www.biess.fin.ec.
Dentro de la pestaña Hipotecarios, seleccione la opción Sustitución de hipoteca.
Marque Solicitar sustitución e ingrese su cédula y clave del Biess.
Llene la solicitud de precalificación de crédito en línea.
Al finalizar, imprímala y llévela a los balcones de servicio del Biess, junto a los documentos que le exija la entidad.

El Biess realizará un análisis de la capacidad de pago del afiliado o jubilado, sin tomar en cuenta la deuda que había adquirido con la anterior institución.

Después de ingresada la solitud, la entidad se demora cerca de 60 días en aprobar y entregar el primer desembolso.

Requisitos para afiliados

Estos son los requisitos que debe cumplir un afiliado activo para acceder a la precalificación de una sustitución de hipoteca:

El afiliado debe tener 36 aportaciones en total.
Los afiliados con discapacidad deben acreditar por lo menos 18 aportaciones mensuales, no necesariamente consecutivas.
Los afiliados con relación de dependencia deben contar con al menos 13 aportaciones consecutivas. En el caso de afiliados sin relación de dependencia y afiliados voluntarios, al menos 36 aportaciones consecutivas, no necesariamente con el mismo empleador.
No tener dividendos pendientes de pago con el IESS o Biess, en cualquiera de sus productos crediticios.
Si es representante legal de una empresa, no debe tener obligaciones pendientes.
No tener más de 77 años de edad.
El empleador actual del afiliado no debe pertenecer a la zafra ni al Seguro Social Campesino.
No tener un préstamo hipotecario vigente adquirido bajo la modalidad de compra o redescuento de cartera con el IESS o Biess.
No tener en trámite ninguna solicitud para cualquier tipo de préstamo hipotecario con el Biess.
No tener en curso una línea de crédito para construcción de vivienda o inactiva la tabla de amortización del préstamo hipotecario concedido.
No tener valores pendientes de pago por concepto de gastos de instrumentación en solicitudes anuladas de Préstamo Hipotecario con el Biess.
No estar registrado en la base de datos del IESS con una enfermedad degenerativa.

Requisitos para jubilados

Los jubilados deberán cumplir con estos requisitos para precalificar:

El pensionista de vejez o jubilado debe estar recibiendo la pensión otorgada por el IESS.
No tener obligaciones vencidas con el IESS.
No tener dividendos pendientes de pago con el Biess, en cualquiera de sus productos crediticios.
No tener un préstamo hipotecario vigente, adquirido bajo la modalidad de compra o redescuento de cartera con el IESS o Biess.
No tener en trámite ninguna solicitud para cualquier tipo de préstamo hipotecario con el Biess.
No tener en curso una línea de crédito para construcción de vivienda o inactiva la tabla de amortización del préstamo hipotecario concedido.
No tener valores pendientes de pago por concepto de gastos de instrumentación en solicitudes anuladas de préstamo hipotecario con el IESS o Biess.
No tener obligaciones vigentes como garante o fiador por concepto de préstamos hipotecarios para afiliados voluntarios.
No estar registrado en la base de datos del IESS con una enfermedad degenerativa.