Biess entra a competir en el segmento de vivienda social con su nuevo hipotecario al 4,99%
Desde hoy, afiliados y jubilados pueden acceder a un nuevo hipotecario al 4,99% de interés anual, para primera vivienda y a 25 años plazo. Lea las condiciones.
Brigada social del Biess realizada en Calderón, el 19 de febrero de 2025.
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Con el nuevo hipotecario con tasa de interés del 4,99% anual, disponible para afiliados y jubilados del IESS desde este 25 de marzo de 2025, el Biess busca competir en un segmento dominado por los bancos privados gracias a subsidios estatales que les permite reducir la tasa de interés.
El Biess no recibirá subsidio estatal para financiar la baja tasa de interés que ofrecerá a afiliados y jubilados, sino que asumirá el costo del nuevo producto.
Para ello, ha decido recurrir a un figura en su manual de crédito denominada "vivienda premier", es decir hipotecarios con una baja tasa de interés para quienes no cuentan con una vivienda y no tienen ingresos altos. Es un producto que tendrá una taza del 4.99%, un plazo de 25 años y con el 5% de entrada.
El nuevo préstamo se suma a los productos que hoy ya ofrece el Biess para adquisición de vivienda:
Ahora, el Biess tiene tres tipos de créditos para vivienda:
- Crédito preferencial: tasa nominal del 5,99% al año para viviendas de interés social de hasta USD 90.000.
- Segmento inmobiliario: Vivienda terminada con valor superior a USD 90.000: tasa de interés anual nominal de entre 6,8 y 9,45%.
- Construcción de vivienda con un valor superior a USD 90.000, con una tasa de interés anual nominal de entre 6,8 y 9,45%.
La idea del nuevo producto es fomentar a un sector deprimido, como la construcción.
Un mercado dominado por la banca privada
El Biess es el mayor financista en la compra de vivienda de Ecuador. En el último año, el sector financiero en Ecuador desembolsó USD 1.577 millones en créditos hipotecarios. De ese monto, el Biess desembolsó el 28% de todas las colocaciones en el último año o USD 435 millones.
Y la meta de desembolsos para créditos hipotecarios del BIESS para 2025 es de USD 583 millones.
Pero es la primera vez que el Biess busca entrar al segmento de la vivienda social, en el que ahora compiten bancos privados, cooperativas y una mutualista. Este segmento colocó USD 183 millones en nuevos desembolsos en 2024.
Los montos máximos de crédito para la compra de Viviendas de Interés Social dentro del programa gubernamental de tasa subsidiada y en el que participan entidades financieras privadas son:
- Bono inicial más crédito hipotecario: El valor máximo alcanzará los 102 salarios básicos unificados. Esto significa que en 2025 se podrá comprar una vivienda con este tipo de crédito por hasta a USD 47 940.
- Solo crédito hipotecario: El monto máximo será de 178 salarios básicos unificados, lo que permitirá adquirir viviendas hasta por hasta USD 83 660.
Los bancos privados ofrecen un crédito hipotecario para vivienda de interés social y público al 4,99% de interés anual, a un plazo de 20 años. El plazo que ofrecerá el Biess es más atractivo, pues será a 25 años.
Constructores esperan una reactivación del sector
El promotor inmobiliario Daniel Elmir dijo que el nuevo producto permitirá al Biess balancear mejor su portafolio de inversiones para destinar más recursos a créditos de vivienda, que generan empleo y, a su vez, impulsa una mayor afiliación, en lugar de entregar tantos quirografarios que son préstamos de consumo.
"Lo que estaba pasando es que el Biess estaba realizando fuertes colocaciones en quirografarios. Pero ahora se quiere destinar un poco más de recursos a hipotecarios que beneficien a afiliados de ingresos un poco más bajos para la compra de su primera vivienda", dice Elmir.
Elmir dice que solo en Quito hay unas 300.000 familias que podrían acceder a comprar una vivienda de hasta USD 47.000, pero no hay la oferta, por lo que espera que el nuevo crédito que lanza hoy el Biess promoverá la construcción de esas soluciones habitacionales.
Y si el proyecto en el que un cliente quiere comprar su vivienda califica como proyecto de interés social puede acceder a un bono de USD 7.000 para adquirir la casa.
"Es importante lo que se está planteando desde el Biess porque está atiendo a la proporción más grande del pastel de personas que no tiene vivienda y que no ha tenido atención", añadió Elmir.
¿Puede el Biess financiar una tasa de 4,99%?
Pero una baja en la tasa de interés podría tener efectos en los rendimientos del banco y que se transfieren al IESS para financiar el pago de pensiones, atenciones médicas y otras obligaciones con afiliados y jubilados, advierte la abogada experta en seguridad social, Patricia Borja.
"Los estudios actuariales del IESS con corte 2018 y 2020 ya advertían que hay que poner especial atención a las inversiones del Biess para no afectar sus rendimientos, por lo tanto se sugería que las tasas de interés de sus productos crediticios no sean inferiores al 6,25%, que es la tasa actuarial que consta en los estudios", explicó Borja.
Lo anterior en momentos en que los ingresos del IESS no son suficientes para cubrir todo sus gastos. Solo en pensiones los ingresos son de solo USD 3.326 millones en 2025, pero los gastos suman USD 6.785 millones.
Para cubrir parte del hueco, el Biess transfiere parte de sus rendimientos al IESS, es decir, lo que obtiene por cobros de tasas de interés de los préstamos.
Sobre la afectación que podría tener en el IESS una eventual reducción de la tasa, el presidente del Consejo Directivo del IESS, Eduardo Peña, anticipó que "estamos dispuestos a soportar una pequeña baja en el rendimiento".
"Estamos dispuestos a soportar una pequeña baja en el rendimiento".
Eduardo Peña, presidente del Consejo Directivo del IESS
El portafolio del inversiones del Biess genera un rendimiento total del 9% al año, el IESS le exige un rendimiento mínimo de alrededor de 8% al año, mientras tanto la tasa actuarial, es decir, la tasa que permite hacer cumplir las pensiones a futuro es de 6,25%.
"El Biess está dispuesto a dar una tasa preferencial, somos un Directorio (del banco) que resuelve", añadió.
Además, el Biess considera que si hay algún impacto del nuevo producto será marginal, debido a las condiciones planteadas:
- Vivienda única de primer uso.
- Vivienda con más de una habitación.
- Y viviendas con un avalúo comercial de USD 53.678, equivalente a 141 salarios básicos unificados.
El Biess financiará un monto máximo de USD 50.000, siendo el requisito para acceder al programa el percibir ingresos familiares de hasta USD 1.489 mensuales.
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