En la vía a la Costa, en Guayaquil, se detectaron dos casos de subarriendo de viviendas en las que se registraron incursiones violentas contra un hombre anónimo y un narcotraficante. Abogados recomiendan formalizar y añadir cláusulas a los contratos de arrendamiento.
Al momento de firmar un contrato de arriendo en Guayaquil reina la informalidad. Los formatos se adquieren en papelerías o se copian de Internet. Y, según abogados de inquilinato, raramente se notarizan firmas o se inscribe el documento de manera formal.
“El 90% de las personas solo inscribe el contrato de arrendamiento en el municipio correspondiente cuando ya les toca demandar, porque lo dispone la Ley de Inquilinato en su artículo ocho”, dice Patricio Mora, abogado litigante en materia laboral y de inquilinato.
Tampoco se suele acudir ante un notario a realizar el reconocimiento de firmas, el primer paso recomendado antes de inscribir el documento ante el Municipio. Esto le abre el camino a prácticas como el subarriendo o el uso de inmuebles por parte del crimen organizado.
En dos urbanizaciones de vía a la Costa, al oeste de Guayaquil, se detectaron dos casos de subarriendo de viviendas en las que se registraron violentas incursiones armadas contra un hombre anónimo y un narcotraficante.
George Samir Maestre Mena, alias 'Samir', cabecilla de la banda narcodelictiva Mafia 18, terminó ejecutado en una de las casas, cuando un comando armado ingresó por los manglares y rompió un cerco trasero de la urbanización privada para ejecutar el crimen.
En ambos casos, las personas que firmaron los contratos de arriendo eran diferentes a los que realmente residían en los inmuebles, según detalló la Policía.
“No siempre es necesario que exista un abogado de por medio. Pero hay personas que creen que con firmar el contrato de arriendo basta. Preferiblemente se debería realizar un reconocimiento de firmas en la notaría, para que las partes queden sujetas”, insiste Mora.
Moradores de vía a la Costa expresaron sus ideas y preocupaciones de seguridad en una reunión con la Policía, el 13 de octubre del 2023. Primicias
Un contrato de arriendo con más cláusulas
El abogado Alfonso Cedeño, presidente de una urbanización de vía a la Costa, dice que los formatos de contrato de arrendamiento que se venden en papelerías a USD 1, o que están disponibles en la web, no incluyen por ejemplo cláusulas de exclusión de responsabilidad.
Tampoco suelen especificar el propósito y uso de la propiedad, no se adaptan a la realidad de cada bien inmueble o a las necesidades de las partes, explica. Y menciona un ejemplo: compañías que arriendan viviendas para “alquiler interno” o para hospedar a sus gerentes.
Cedeño recomienda, según las particularidades del uso de la vivienda, las necesidades de las partes y el tipo de inmueble, agregar cláusulas al contrato base:
- Exclusión de responsabilidad sobre conductas impropias del inquilino, a fin de eludir cualquier responsabilidad penal.
- Especificación del propósito y el uso de la propiedad.
- Condiciones específicas para empresas inmobiliarias y compañías que arriendan bienes inmuebles para hospedar a gerentes o directivos.
- Causales de terminación de contrato, entre ellas se puede incluir inconvenientes relacionados con proceso penales.
- Declaración del inquilino de no estar relacionado con ninguna actividad ilícita.
- El subarriendo está prohibido, pero se recomienda dejar constancia de las cláusulas de terminación del contrato establecidas en el artículo 30 de la Ley de Inquilinato. Eso incluye el subarriendo o traspaso de derechos, pero también se prohíbe destinar el bien arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido.
Vista del ingreso a la urbanización Puerto Seymour, en la vía a la Costa, al oeste de Guayaquil, donde se registró una incursión armada y secuestro el 8 de octubre del 2023. Primicias
¿Certificado de antecedentes penales?
“El propietario o arrendador debe dejar constancia que se deslinda de responsabilidades respecto a los conductas ilegales que pueda tener el inquilino”, dijo Cedeño, quien recomienda consultar estos casos con un abogado.
Además, cuando se alquila a una empresa inmobiliaria o una compañía (persona jurídica) se deben guardar un conjunto de normas y buenas prácticas de cumplimiento normativo (o 'compliance') para prevenir la comisión de delitos, según el directivo.
Eso incluye facturación o justificación de depósitos a través de transferencias bancarias, en vez de simples desembolsos en efectivo.
En vía a la Costa se ha comenzado a exigir un certificado de antecedentes penales para alquilar, lo cual según Cedeño abre un debate sobre los derechos del propietario y los del inquilino, que podría alegar discriminación por su pasado judicial.
En cambio, Mora dice que se deberían revisar los datos del futuro inquilino en las páginas web del Consejo de la Judicatura en busca de procesos judiciales; o de la Fiscalía, para consultar denuncias.
El abogado de inquilinato agrega que en urbanizaciones cerradas se puede mitigar el riesgo de subarriendo a través del uso de TAG vehicular (sistema de control de acceso y de accionamiento automático de barreras para vehículos de residentes).
Por ello, se debe poner el contrato de arriendo en conocimiento de los administradores de las urbanizaciones, a fin de que se generen también alertas de seguridad con los guardias privados o con los propios vecinos, dijo.
Cláusulas habituales de un contrato de arriendo
- Nombres y apellidos de las partes contratantes.
- Ubicación del inmueble arrendado.
- Superficie.
- Estado del local o inmueble arrendado.
- Precio del arriendo, además de la fecha, lugar y forma de pago.
- Destino del inmueble arrendado.
- Plazo del contrato, que suele ser de dos años.
- Domicilio y juez competente en caso de controversia.
- Muebles incorporados, de ser el caso.
- Prohibición de subarrendar (se pueden especificar compañeros de departamento para compartir el costo del alquiler con la venia del propietario).
- Firma de los contratantes.
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