La Aurora tiene 1.000 hectáreas para más expansión urbana en Daule | USD 500.000 es el techo de venta de las casas
La parroquia satélite de Daule, en el Gran Guayaquil metropolitano, delimita suelo para crecimiento urbano a 20 años. El precio de las casas, en urbanizaciones de clase popular, parte desde USD 65.000 en una zona que presenta intensos problemas de congestión vial y que tiene desafíos en torno a sus redes de drenaje y sistemas de saneamiento.
Vista aérea de la expansión urbana del sector de La Joya, en la parroquia urbana satélite de La Aurora, en el cantón Daule, sector aledaño al norte de Guayaquil.
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Cortesía Municipio de Daule
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La parroquia urbana satélite La Aurora, del cantón Daule, reafirma su posición como uno de los principales polos de desarrollo residencial e inversión inmobiliaria al norte de Guayaquil.
El sector cuenta con 1.000 hectáreas de suelo planificado para su futura expansión urbana, según la Municipalidad de Daule. Los precios del mercado —que crece a un ritmo de 10 urbanizaciones y 3.000 nuevas casas por año— parten desde casi USD 60.000 a más de medio millón de dólares por vivienda.
PRIMICIAS descargó y analizó registros válidos de 261 propiedades residenciales puestas a la venta en el sector entre 2025 y 2026, que sitúan un precio medio de oferta de USD 150.000 por vivienda.
La base de datos, extraída del portal Properati —una de principales plataformas inmobiliarias de América Latina—, muestra que el precio de venta de las casas actual alcanza un techo de hasta USD 515.000, para una vivienda de la urbanización El Condado Vicolinci de cinco dormitorios y 7,5 baños.
No obstante, actualmente, solo un puñado de viviendas se ubican sobre los USD 300.000, como se observa en el siguiente gráfico:
Una reserva para expandir el crecimiento a 20 años
El alcalde de Daule, Wilson Cañizares, dijo a PRIMICIAS que la administración municipal elabora un plan maestro para dirigir el crecimiento de la parroquia durante los próximos 20 años.
Dentro de este esquema, se han identificado 1.000 hectáreas de futura expansión urbana solo sobre el corredor urbanístico ubicado sobre la vía a la T de Daule (o vía a Salitre), en los predios ubicados a continuación de la zona consolidada y en la parte posterior del sector Los Prados.
Este proyecto prevé la delimitación técnica de nuevas avenidas, calles de interconexión y redes de saneamiento ambiental, agua potable y alcantarillado, existiendo además potencial de crecimiento hacia la parroquia rural de Los Lojas (en la parte posterior de Villa del Rey), explicó el alcalde.
El Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2023-2027 de Daule evidencia que la huella urbana de La Aurora creció de 317 hectáreas desde sus inicios como parroquia urbana en 2001 a 2.241 hectáreas en 2022, lo que representa una expansión superior a siete veces en dos décadas.
Las proyecciones oficiales estipulan que la superficie construida se incrementará a 3.202,42 hectáreas para 2033 y a 3.849,76 hectáreas para 2040, según el Plan.
La superficie parroquial total de suelos de uso agrícola histórico es de 8.317 hectáreas, que incluyen un bosque protegido de 1.815 hectáreas, cerros de preservación ambiental o recreacional, corredores hídricos como el Estero Sabanilla o las riberas del río Daule —1.383 hectáreas de ecosistemas frágiles—.
Los precios, metro cuadrado y modelo de vivienda
El análisis sobre las 261 propiedades residenciales ofertadas en el sector —de más de 80 metros cuadrados— delinea una estructura comercial de La Aurora. El 50% de las viviendas se cotiza en la franja de USD 110.000 a USD 160.000, lo que fija el rango para el comprador de clase media y media-alta.
Walter Robalino, corredor inmobiliario y residente de la parroquia La Aurora, dice que existen soluciones habitacionales compactas de clase media popular mucho más baratas, que parten desde aproximadamente USD 65.000, en sectores como la vía a Salitre.
Corresponden a viviendas pequeñas, prefabricadas incluso, pero asentadas en terrenos que permiten futuras ampliaciones, dice. Además, abarcan un segmento más popular de urbanización donde se llegan incluso a permitir usos mixtos, tales como pequeños negocios familiares integrados a la vivienda.
El costo de la superficie se ubica entre los USD 800 y USD 1.000 por metro cuadrado de área total, según el segmento, pues se trata de un sector fuertemente estratificado, según el agente inmobiliario.
El metro cuadrado de área total puede bajar hasta USD 600 en las opciones de vivienda más baratas, dice el agente. Las viviendas de tres dormitorios representan un 70% del mercado.
La Aurora suma 130 urbanizaciones privadas y registra una expansión comercial de 8 a 8,5 plazas comerciales al año. En la actualidad se están edificando además tres nuevos centros comerciales.
“Todos venimos huyendo de la inseguridad de Guayaquil”
El boom inmobiliario que vive La Aurora desde 2022 pone a prueba la infraestructura existente, presiona redes de drenaje y sistemas de tratamiento de aguas servidas, sin contar con la congestión vehicular de las avenidas León Febres Cordero, vía a Salitre y en los ingresos al norte de Guayaquil, que ya muestran signos de estrangulamiento en horas picos.
El Municipio de Daule contrató un plan maestro por un millón de dólares con proyección a 2045 para afrontar estos problemas. Robalino, quien es residente y tiene experiencia en arriendo y venta de viviendas en el sector, dice que el tráfico vehicular “ya está saturado”.
“Yo vivo en la vía a Salitre. Cuando tengo que ir al centro de Guayaquil tengo que salir a las siete de la mañana para llegar a las nueve, debido al tráfico, es como si me fuera de viaje a la playa. El trayecto (de 20 kilómetros) que debería cubrir en 30 a 45 minutos me toma dos horas”.
Walter Robalino, residente de la parroquia La Aurora
Se pueden requerir nuevos puentes que conecten el sector con el norte de Guayaquil (vía a Daule). Pero un desafío crítico radica en la “saturación del tránsito interno”, intensificada por el aumento continuo de comercios y urbanizaciones en las que se calcula un promedio de dos vehículos por familia. “La búsqueda de seguridad marca el crecimiento, todos venimos huyendo en Guayaquil”, dice Robalino.
Esta saturación puede ralentizar el crecimiento si no se toman medidas, pero en opinión del corredor inmobiliario La Aurora seguirá expandiéndose mientras la inseguridad en Guayaquil siga presionando a familias provenientes de barrios tradicionales de Guayaquil (como Ceibos, Urdesa o Kennedy) que están dispuestas a realizar sacrificios a cambio del resguardo que brindan las urbanizaciones cerradas.
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