Cinco aspectos que se deben tener en cuenta al momento de comprar un inmueble

Comprar un inmueble puede convertirse en un dilema si se desconoce cómo funciona el mercado y los procesos que se deben seguir para lograrlos.

"En el mercado inmobiliario existen muchas opciones que demandan tomar en cuenta varios factores", dice Mariela Armendariz, gerente comercial del portal inmobiliario Properati en Ecuador.

Entre esos factores destacan el presupuesto y la plusvalía. A continuación Armendariz da una guía sobre cinco aspectos que se deben considerar cuando se busca un inmueble para comprar.

1. Presupuesto

El factor más relevante es el presupuesto que se tiene para adquirir una propiedad.

En la mayoría de casos las personas deben acceder a un crédito, por lo que es importante que se precalifiquen en una institución financiera con el objetivo de conocer a cuánto dinero podrán acceder. “La idea es que las personas sepan hasta qué monto pueden endeudarse”, sostiene Armendariz.

Precalificarse para un préstamo hipotecario puede hacerse a través de dos procesos, dependiendo de la institución financiera con la que se lo quiera trabajar:

• En el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) la precalificación del crédito es digital y automática, ya que la institución tiene la información de la persona.
• En la banca privada se debe llenar una solicitud de crédito y adjuntar información como roles de pagos, cédula, y nombramiento en caso de trabajar en el sector público.

Las instituciones financieras recomiendan a las personas destinar máximo el 40% de sus ingresos al pago de la hipoteca, ya que el otro 60% debe dirigirse a necesidades básicas, ahorros y fondos de emergencia.

Un punto importante que tienen que tener presente quienes quieran adquirir inmuebles es que en el presupuesto debe incluir los gastos legales, que oscilan entre USD 3.000 y USD 5.000. Estos incluyen:

• Transferencia de dominio
• Avalúo del inmueble
• Abogados
• Escrituras

Una vez establecido el presupuesto se puede pensar en el sector y las características de la propiedad, porque las personas pueden identificar las mejores opciones según su bolsillo.

2. Estado del inmueble

Con el presupuesto conocido se puede evaluar las condiciones de la compra y el tiempo de entrega del bien que se quiere adquirir. Puede ser de entrega inmediata, estar en construcción o en planos.

Cuando la entrega es inmediata, las personas deben disponer del monto de la entrada, de entre 20% y 30%, al momento de la compra. La diferencia se cubre con un crédito hipotecario, que suele cubrir entre el 70% y 80% del precio de la propiedad.

Por ejemplo, para una propiedad de USD 130.000 se debe tener por lo menos una entrada de USD 26.000.

El caso de los proyectos de vivienda de interés popular (VIP) para entrega inmediata es distinto, porque hasta el 95% puede ser financiado por una entidad financiera.

La tasa de interés que ofrece el Biess para ese tipo de inmueble es de 5,9%. Se trata de viviendas con un valor comercial entre USD 71.064 y USD 91.368.

En cambio, para una propiedad en construcción o en planos, el comprador puede tener un valor inicial, con el que reserva la propiedad. El monto restante de la entrada se puede desembolsar en cuotas hasta la entrega del inmueble.

"Las cuotas pueden ser progresivas y no todos los pagos tienen que ser iguales", sostiene Armendariz, quien agrega que el pago de la entrada es más flexible en inmuebles en planos o en construcción.

Cuando se paga la reserva se firma una promesa de compra-venta, con la que se congela el precio del inmueble y sus características. Además, se establecen los pagos que se realizarán hasta la entrega de la propiedad.

Si lo que se quiere comprar es un inmueble de interés popular en construcción o en planos se puede hacer la reserva con USD 500, que es el monto mínimo, y desembolsar el 5% de entrada hasta el momento de la entrega del inmueble.

3. Sector

Una vez determinado el presupuesto, el siguiente paso es identificar la mejor zona para comprar una propiedad, para lo que hay que considerar: infraestructura, acceso a servicios, transporte y áreas verdes.

Eso incide en la plusvalía que puede ganar una propiedad, cuya compra se convierte en una inversión.

Se entiende como plusvalía al incremento del valor de un inmueble a través del tiempo por factores como: accesibilidad, ubicación dentro del entorno urbano, servicios e infraestructura, valor urbano y arquitectónico.

Las propiedades cuyo valor se eleva son aquellas que están ubicadas en sectores que se están transformando en zonas urbanizadas, porque los municipios empiezan a desarrollar infraestructura y vías, y eso a la vez atrae servicios comerciales, explica Armendariz.

Ese es el caso del valle de Cumbayá, en Quito, cuya plusvalía se ha elevado por la llegada del Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre a la parroquia de Tababela y la construcción de la autopista Ruta Viva.

En Guayaquil, la zona que destaca por mantener o incrementar su plusvalía son Vía a la Costa, con precios de inmuebles que van de USD 70.000 a USD 500.000.

4. Uso

Un inmueble se puede convertir en una inversión no solo por su plusvalía, sino también por el retorno que se obtiene al arrendarlo.

Si una persona adquiere una propiedad para alquilarla a turistas deberá pensar en sectores céntricos, que brinden facilidades de movilidad y acceso a experiencias. En ese caso incluso se puede pensar en comprar fuera de la ciudad, en destinos como las playas, dice Armendariz.

Si lo que se va a comprar es una propiedad para alquilarla como vivienda hay que considerar sectores con cercanía a escuelas, colegios y parques.

En Quito, las zonas con la mayor rentabilidad, que es el porcentaje de capital que recupera el inversionista al año por el cobro de arriendo, son la avenida Kennedy y el valle de Cumbayá.

5. Características del inmueble

Una ventaja de los inmuebles en planos o en construcción es que las personas pueden elegir los acabados a su gusto y así personalizar la vivienda, afirma Armendariz.

En el caso de las propiedades terminadas no poder escoger los acabados puede significar algún descuento, porque los constructores buscan vender rápidamente.

Una característica que tienen ahora los edificios o conjuntos son los amenities, que pueden ser atractivos, pero que impactan en el valor de la alicuota.

Armendariz recomienda pensar en los amenities si la propiedad va a ser destinada para alquiler, porque eso podría atraer a los arrendatarios.

Si se analiza por ciudad, en Quito quienes buscan un inmueble para comprar pueden encontrar opciones con línea blanca incluida, mientras que en Guayaquil lo que cobra fuerza es el aire acondicionado.