Reforma a la Ley de Inquilinato: los cambios clave en contratos, garantías y sanciones para arrendadores que debatirá la Asamblea

La Ley de Inquilinato no obliga actualmente a las partes a entregar una garantía o depósito al firmar un contrato de arrendamiento. Pero, es una práctica habitual que arrendador e inquilino acuerden este pago y lo dejen expresamente establecido en el contrato.

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El proyecto que se debate el jueves 1 de octubre formaliza este pago que podrá ser usado para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, el pago de cánones de arrendamiento, expensas y servicios básicos, así como la adecuada conservación del inmueble.

La propuesta de la Comisión de Justicia es que el valor de la garantía sea acordado por las partes, pero nunca podrá exceder el equivalente a dos cánones mensuales de arrendamiento.

¿Cómo sería la devolución? El proyecto señala que deberá existir una constancia de las condiciones de entrega de la vivienda a través de apuntes incluidos en el contrato, un inventario de lo entregado y un registro fotográfico.

El arrendador tendrá cinco días para hacer las observaciones y reclamos una vez que sea entregada la vivienda y el arrendatario tendrá un plazo similar para objetarlos. En caso de no haber un acuerdo podrían acudir a la mediación.

Cuando exista una resolución, el arrendatario tendrá un plazo de 15 días para devolver la totalidad o el saldo de los descuentos que deben estar debidamente justificados.

Si bien la ley vigente da la posibilidad de que los contratos de arrendamiento se hagan de forma escrita o verbal, la reforma se queda únicamente con el formato escrito, que puede ser en un soporte físico o electrónico.

De ser aprobada, la propuesta da un plazo de 180 días para que los municipios que intervengan en el registro, inscripción o recepción de contratos de arrendamiento, adecuen sus procedimientos para permitir la presentación y tramitación de contratos celebrados por medios electrónicos.

Todo contrato deberá contar con ocho elementos para ser considerado válido para su inscripción:

• Identificación de las partes contratantes.

• Ubicación del inmueble objeto del arrendamiento.

• Descripción del estado del inmueble e inventario de los bienes muebles entregados (cuando se trate de viviendas amobladas).

• Canon de arrendamiento, periodicidad, fecha y medio de pago.

• Plazo o duración del contrato.

• Destino o uso del bien inmueble arrendado.

• Garantía entregada por el arrendatario, así como su monto, condiciones, forma de devolución y constancia de entrega.

• Domicilio físico o dirección electrónica señalados por las partes para recibir comunicaciones y notificaciones.

La reforma propone una serie de medidas para que tanto arrendadores como arrendatarios no resulten perjudicados, en caso que una de las partes incumpla con lo acordado.

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Por ejemplo, si luego de las notificaciones escritas correspondientes o la orden de autoridad competente el arrendatario no realiza las obras que estén a su cargo, el inquilino podrá ejecutarlas. 

Estas serán a costa del arrendador y se deberá descontar de los cánones de arrendamiento el monto efectivamente invertido y debidamente justificado, más un 10% por la situación acontecida.

Si es el inquilino el que se rehúsa a arreglar los daños ocasionados o por su responsabilidad se provoca la suspensión de servicios básicos en la vivienda, el proyecto prevé una multa equivalente a un canon mensual de arrendamiento, pagadero en favor del arrendatario.

En caso de reincidencia, la multa equivaldrá a tres cánones de arrendamiento.

Si el inmueble arrendado, por causas no imputables al arrendatario, sufre deterioros que disminuyan sus condiciones de habitabilidad, el arrendatario tendrá derecho a solicitar una reducción proporcional del canon de arrendamiento mientras persistan las condiciones.